У управляющих организаций часто возникают вопросы, существует ли утвержденный порядок допуска провайдеров на крышу дома для установки оборудования связи, и в каких случаях правомерен отказ в допуске коммерческим структурам к использованию общедомового имущества жителей МКД?
Тема как нельзя актуальна. И по ней имеется ряд судебных решений, на основании которых можно сделать несколько выводов.
1.
Как такового «утвержденного порядка допуска провайдеров» в виде документа не существует. Однако, решения о допуске или не допуске коммерческих связистов на крышу дома принимаются исходя из конкретной ситуации. И из обстоятельств таких ситуаций можно выработать следующий алгоритм.
Ситуация 1: Управляющая организация в вопросе допуска третьих лиц к использованию общедомового имущества пытается действовать самостоятельно, без каких-либо полномочий указанных в договоре или Протоколе общего собрания: подписывает договор, деньги за аренду получает на свой счет.
Типичный случай для Управляющей организации, когда она «неправа».
Глава 6 Жилищного Кодекса РФ определяет права собственников помещений в МКД: только собственники могут принять на общем собрании (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) решение о разрешении третьим лицам пользоваться имуществом, принадлежащим этим собственникам, а управляющая организация ограничена в пределах реализации своих прав по пользованию и распоряжению общим имуществом МКД.
При этом, поскольку общедомовое имущество принадлежит собственникам этого имущества – то денежные средства, полученные по договорам аренды такого имущества - принадлежат собственникам этого имущества.
Ситуация 2: Управляющая организация в вопросе допуска третьих лиц к использованию общедомового имущества действует в соответствии с договором и протоколом общего собрания, в которых содержатся полномочия о заключении договора по возмездной передаче во временное пользование общедомовым имуществом третьим лицам в интересах собственников помещений МКД. При этом общим собранием определен размер платы и «адресность» расхода полученной платы: или разделить сумму на всех собственников, или, например, на озеленение двора и т.д.
В этом случае управляющая организация имеет право заключить договора с провайдером, при этом цена аренды помещения, сдаваемого в аренду, уже определена собственниками, и определены расходные цели – куда потратить эти деньги.
Конечно, в протоколе надо еще не забыть «прописать» обязанность управляющей организации отчитываться о поступивших по договорам аренды общедомового имущества деньгам. Ведь это деньги общедомовые!
2.
Считаю важным для объективности ответа, а так же в качестве юридического совета, обратить внимание на некоторые важные правовые нюансы в договорных взаимоотношениях между управляющими организациями и провайдерами.
Нюанс 1. Если в дом уже «запущено несколько провайдеров», то есть уже имеются другие заключенные договоры, то отказать еще кому-нибудь управляющая организация не может, если только такой запрет конкретному лицу прямо не содержится в протоколе общего собрания собственников жилья.
Нюанс 2. Рекомендую разработать и утвердить некий порядок доступа к техническим помещениям в доме (локальный акт), где будет установлена аппаратура провайдеров. Такой порядок должен основываться не только на требованиях ст. 2 Федерального закона от 06.03.2006 № 35-ФЗ «О противодействии терроризму» (ограничение нахождения посторонних лиц в технических помещениях МКД), но и на здравом смысле, чтобы была возможность у провайдера оперативно устранять поломки оборудования и потребители их услуг не страдали от формальной волокиты.
Нюанс 3. Наличие договора между провайдером и одним или несколькими потребителями его услуг (собственник помещения в МКД) – не дает право провайдеру беспрепятственно и безвозмездно пользоваться техническими и иными помещениями МКД при отсутствии согласия большинства собственников этих помещений: только после проведения общего собрания собственников, на котором принимается решение о согласии допуска провайдера и условия.
Нюанс 4. В договорах по управлению МКД, заключаемым между собственниками жилья МКД и управляющей организацией, рекомендую обратить внимание на наличие пункта о «праве ограничивать доступ операторам связи к оборудованию, размещённому на общем имуществе МКД». Пригодится на всякий случай. Ибо некоторые суды обращают внимание на такую деталь как «а уполномочило ли общее собрание собственников жилья ограничивать доступ провайдерам в технические помещения дома»?
Нюанс 5. Собственники помещений в МКД, а от их имени и в интересах этих собственников – Управляющие организации, имеют право требовать соразмерную плату с провайдеров за размещение оборудования связи в технических и иных помещениях МКД (ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 07.07.2003 № 16-ФЗ «О связи»).
Тема как нельзя актуальна. И по ней имеется ряд судебных решений, на основании которых можно сделать несколько выводов.
1.
Как такового «утвержденного порядка допуска провайдеров» в виде документа не существует. Однако, решения о допуске или не допуске коммерческих связистов на крышу дома принимаются исходя из конкретной ситуации. И из обстоятельств таких ситуаций можно выработать следующий алгоритм.
Ситуация 1: Управляющая организация в вопросе допуска третьих лиц к использованию общедомового имущества пытается действовать самостоятельно, без каких-либо полномочий указанных в договоре или Протоколе общего собрания: подписывает договор, деньги за аренду получает на свой счет.
Типичный случай для Управляющей организации, когда она «неправа».
Глава 6 Жилищного Кодекса РФ определяет права собственников помещений в МКД: только собственники могут принять на общем собрании (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) решение о разрешении третьим лицам пользоваться имуществом, принадлежащим этим собственникам, а управляющая организация ограничена в пределах реализации своих прав по пользованию и распоряжению общим имуществом МКД.
При этом, поскольку общедомовое имущество принадлежит собственникам этого имущества – то денежные средства, полученные по договорам аренды такого имущества - принадлежат собственникам этого имущества.
Ситуация 2: Управляющая организация в вопросе допуска третьих лиц к использованию общедомового имущества действует в соответствии с договором и протоколом общего собрания, в которых содержатся полномочия о заключении договора по возмездной передаче во временное пользование общедомовым имуществом третьим лицам в интересах собственников помещений МКД. При этом общим собранием определен размер платы и «адресность» расхода полученной платы: или разделить сумму на всех собственников, или, например, на озеленение двора и т.д.
В этом случае управляющая организация имеет право заключить договора с провайдером, при этом цена аренды помещения, сдаваемого в аренду, уже определена собственниками, и определены расходные цели – куда потратить эти деньги.
Конечно, в протоколе надо еще не забыть «прописать» обязанность управляющей организации отчитываться о поступивших по договорам аренды общедомового имущества деньгам. Ведь это деньги общедомовые!
2.
Считаю важным для объективности ответа, а так же в качестве юридического совета, обратить внимание на некоторые важные правовые нюансы в договорных взаимоотношениях между управляющими организациями и провайдерами.
Нюанс 1. Если в дом уже «запущено несколько провайдеров», то есть уже имеются другие заключенные договоры, то отказать еще кому-нибудь управляющая организация не может, если только такой запрет конкретному лицу прямо не содержится в протоколе общего собрания собственников жилья.
Нюанс 2. Рекомендую разработать и утвердить некий порядок доступа к техническим помещениям в доме (локальный акт), где будет установлена аппаратура провайдеров. Такой порядок должен основываться не только на требованиях ст. 2 Федерального закона от 06.03.2006 № 35-ФЗ «О противодействии терроризму» (ограничение нахождения посторонних лиц в технических помещениях МКД), но и на здравом смысле, чтобы была возможность у провайдера оперативно устранять поломки оборудования и потребители их услуг не страдали от формальной волокиты.
Нюанс 3. Наличие договора между провайдером и одним или несколькими потребителями его услуг (собственник помещения в МКД) – не дает право провайдеру беспрепятственно и безвозмездно пользоваться техническими и иными помещениями МКД при отсутствии согласия большинства собственников этих помещений: только после проведения общего собрания собственников, на котором принимается решение о согласии допуска провайдера и условия.
Нюанс 4. В договорах по управлению МКД, заключаемым между собственниками жилья МКД и управляющей организацией, рекомендую обратить внимание на наличие пункта о «праве ограничивать доступ операторам связи к оборудованию, размещённому на общем имуществе МКД». Пригодится на всякий случай. Ибо некоторые суды обращают внимание на такую деталь как «а уполномочило ли общее собрание собственников жилья ограничивать доступ провайдерам в технические помещения дома»?
Нюанс 5. Собственники помещений в МКД, а от их имени и в интересах этих собственников – Управляющие организации, имеют право требовать соразмерную плату с провайдеров за размещение оборудования связи в технических и иных помещениях МКД (ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 07.07.2003 № 16-ФЗ «О связи»).