Минстрой России разъяснил вопросы применения института строительного контроля при проведении капремонта за счет денежных средств, находящихся на спецсчете, владельцем которого является УК
Ассоциация управляющих организаций «Новое качество» по результатам рассмотрения запросов членов Ассоциации о применении института строительного контроля обратилась в Минстрой России за разъяснениями по вопросам проведения капитального ремонта за счет денежных средств, находящихся на специальном счете, владельцем которого является управляющая организация.
Рассмотрев обращение Ассоциации, Департамент градостроительной деятельности и архитектуры Минстроя России дал соответствующие разъяснения.
Вопросы Ассоциации
Необходимо ли в договоре строительного подряда (на проведение капитального ремонта) указывать подрядчика и заказчика (управляющую организацию), как лиц, осуществляющих строительный контроль в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение о проведении строительного контроля уполномоченным государственным органом (подведомственным учреждением)?
Нужно ли в договоре строительного подряда (на проведение капитального ремонта) указывать конкретное лицо (Ф.И.О., наименование организации), которое будет осуществлять строительный контроль?
Будет ли достаточным в договоре строительного подряда (на проведение капитального ремонта) указание лишь на подрядную организацию, как на лицо, уполномоченное на проведение строительного контроля?
Ответ Ведомства
В соответствии с ч. 2 ст. 53 ГрК РФ строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительного подряда строительный контроль проводится также застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором либо привлекаемыми ими на основании договора индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом. Причем строительный контроль заказчика осуществляется за выполнением именно подрядчиком соответствующих работ. Передача заказчиком своих функций строительного контроля подрядчику приведет к рискам недобросовестного исполнения обязанностей этим подрядчиком, поставит под сомнение объективность строительного контроля заказчика и не соответствует обязательным для сторон установленным законодательством о градостроительной деятельности. Ввиду изложенного заказчик не может передать подрядчику по договору свою функцию по осуществлению строительного контроля за выполнением таким подрядчиком строительных работ. Следовательно, строительный контроль за работами по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме проводится как заказчиком, так и подрядчиком (п. 3 Положения о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 г. № 468).
Согласно подп. 2 ч. 4 ст. 177 ЖК РФ договор строительного подряда, предусмотренный ч. 7 ст. 166 ЖК РФ должен предусматривать условие о проведении строительного контроля за работами по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Вопрос Ассоциации
В случае принятия субъектом Российской Федерации решения о проведении строительного контроля исполнительным органом власти (подведомственным учреждением) – на чьей стороне будет осуществляться указанный контроль: подрядчика или заказчика (управляющей организации)?
Ответ Ведомства
В случае принятия в субъекте Российской Федерации решения о проведении строительного контроля исполнительным органом субъекта Российской Федерации или подведомственным указанному органу государственным (бюджетным или автономным) учреждением, то с учетом вышеуказанных положений строительный контроль будет проводиться со стороны заказчика работ.
Вопрос Ассоциации
Исключает ли факт проведения строительного контроля со стороны исполнительного органа власти (подведомственного учреждения) необходимость проведения строительного контроля со стороны подрядчика и заказчика (управляющей организации)?
Ответ Ведомства
Исходя из положений ч. 2 ст. 53 ГрК РФ в случае выполнения работ по договору подряда строительный контроль осуществляется как заказчиком, так и подрядчиком.
Вместе с тем, в соответствии с ч. 8 ст. 166 ЖК РФ строительный контроль в процессе проведения капитального ремонта общего имущества проводится исполнительным органом субъекта Российской Федерации или подведомственным указанному органу государственным (бюджетным или автономным) учреждением в случае принятия субъектом Российской Федерации решения о проведении в многоквартирных домах строительного контроля уполномоченным органом.
Согласно ч. 9 ст. 166 ЖК РФ, в случае, если субъектом Российской Федерации не принято решение, указанное в ч. 8 ст. 166 ЖК РФ, либо общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений в котором выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, принято решение об отказе от проведения строительного контроля в процессе проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме уполномоченным органом, строительный контроль в процессе проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме проводится в соответствии со ст. 53 ГрК РФ.
Следовательно, если в субъекте Российской Федерации принято решение о проведении строительного контроля уполномоченным органом, то строительный контроль за выполнением работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме осуществляется уполномоченным органом.
Вопрос Ассоциации
Какие требования предъявляются законодателем к лицам, осуществляющим строительный контроль: должны ли указанные лица состоять в саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства (ч. 2 – 2.1 ст. 52 ГрК РФ) и (или) состоять в национальном реестре специалистов в области строительства (п. 5.3 СП 48.13330.2019)?
Ответ Ведомства
Для осуществления функций технического заказчика, в том числе строительного контроля, с учетом положений п. 22 ст. 1 и ч. 2 ст. 53 ГрК РФ лицу требуется членство в саморегулируемой организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства.
При этом индивидуальный предприниматель, юридическое лицо должны соответствовать при приеме и на протяжении всего периода своего членства в СРО в области строительства требованиям, установленным стандартами и внутренними документами такой организации, которые не могут быть ниже в том числе минимально установленных п. 2 ч. 6 ст. 55.5 ГрК РФ – наличие у указанных лиц не менее чем двух специалистов по организации строительства (главных инженеров проектов) по месту основной работы, сведения о которых включены в национальный реестр специалистов в области строительства (ч. 10 ст. 55.5 ГрК РФ).
С учетом изложенного и частей 2, 6, 7 ст. 555-1 ГрК РФ, п. 3.3.3 профессионального стандарта «Специалист по организации строительства», утвержденного приказом Минтруда России от 21 апреля 2022 г. № 231н, строительный контроль выполняется реестровыми специалистами, за исключением случаев, когда членство в СРО в области строительства не требуется.
Вопрос Ассоциации
В силу части 1 статьи 174 ЖК РФ средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг по строительному контролю. Вместе с тем, законодательством не урегулировано, за счет каких денежных средств будет осуществляться строительный контроль в случае, если собственники на общем собрании приняли решение о проведении капитального ремонта за счет денежных средств, находящихся на специальном счете, владельцем которого является управляющая организация, однако не приняли соответствующего решения по финансированию и проведению строительного контроля?
Ответ Ведомства
Согласно п. 4.1 ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете выбирают на общем собрании лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено заключить договор строительного подряда для выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Положениями ЖК РФ в обозначенной части не конкретизируется лицо физическое или юридическое.
Для определения роли и функции технического заказчика следует отметить, что понятие технического заказчика закреплено в п. 22 ст. 1 ГрК РФ, согласно которого технический заказчик заключает договоры на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества, подготавливает задание на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества, готовит материалы и документы, необходимые для выполнения работ по капитальному ремонту, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности.
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относятся в том числе вопросы о принятии решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.
В силу статьи 162 ЖК РФ управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом на основании договора управления, заключаемого собственниками помещений многоквартирного дома с управляющей организацией.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ на основании договора управления, заключаемого собственниками помещений многоквартирного дома с управляющей организацией, одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
Таким образом, перечень услуг и выполняемых работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется договором управления, заключаемого собственниками помещений многоквартирного дома с управляющей организацией.
Строительный контроль в указанную услугу не входит, в данной связи, у управляющей организации возникнет обязанность осуществлять строительный контроль, если такая обязанность предусмотрена соответствующим договором об оказании услуг.
Исходя из положений п. 22 ст. 1 ГрК РФ и ч. 2 статьи 53 ГрК РФ строительный контроль является функцией технического заказчика и для его проведения по договору лицу необходимо быть членом СРО. Установленное исключение из правила обязательности членства в СРО ч. 2.1 ст. 52 ГрК РФ в случае капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома не применяется (ч. 7 ст. 166 ЖК РФ).
Таким образом, застройщику, самостоятельно осуществляющему строительный контроль, членство в СРО не требуется (ч. 2 ст. 55.8 ГрК РФ), и если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение об отказе, то строительный контроль может осуществляться с учетом п. 5 ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ такими собственниками самостоятельно, либо по договору с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, соответствующим требованиям ГрК РФ. В этой связи юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, осуществляющим предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии, для осуществления строительного контроля по договору с собственниками помещений в многоквартирном доме требуется членство в СРО.
Вопрос Ассоциации
В соответствии с приведенными нормами с 01.09.2024 работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме должны выполняться на основании договора строительного подряда, заключенного с индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, являющимся членом СРО. Распространяются ли указанные требования на субподрядчиков, привлекаемых подрядчиком для проведения работ по капитальному ремонту?
Ответ Ведомства
В соответствии с п. 1 ст. 706 ГК РФ указано, что, если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). При этом субподрядчикам не требуется членство в СРО в области строительства (ч. 2 ст. 52 ГрК РФ).
Вопрос Ассоциации
Согласно ст. 3 Закона №238-ФЗ указанный Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября 2024 года. В соответствии с п. 2 ст. 422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. В связи с указанными нормами распространяются ли положения Закона №238-ФЗ на решения общего собрания о проведении капитального ремонта и договоры строительного подряда (на проведение капитального ремонта), принятые и заключенные до 01.09.2024?
Ответ Ведомства
Федеральный закон от 8 августа 2024 г. № 238-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 53 Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 238-ФЗ), которым в том числе ст. 166 ЖК РФ дополнена частями 7-9, вступил в силу с 1 сентября 2024 года.
Согласно частям 1 и 2 ст. 6 ЖК РФ, акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения их в действие, если иное прямо не предусмотрено такими актами.
Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п. 2 ст. 422 ГК РФ).
Вместе с тем в Законе № 238-ФЗ указание на распространение его действия на правоотношения, возникшие до введения его в действие, отсутствует.
Таким образом, нормы Закона № 238-ФЗ распространяются на правоотношения, возникшие с 1 сентября 2024 года.
В связи с чем на договоры, заключенные до 1 сентября 2024 года, положения Закона № 238-ФЗ распространяться не будут.
Дополнительно ведомство сообщило, что Закон № 238-ФЗ не содержит изменений ранее установленного регулирования в части осуществления строительного контроля.
Отметим, что разъяснения (письма) органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.