По итогам совместного рассмотрения проекта Приказа Минстроя России «Об утверждении методических указаний по определению платы за содержание жилых помещений в многоквартирном доме» Ассоциация управляющих организаций «Объединение организаций, представляющих услуги в сфере управления многоквартирными домами "Новое Качество"» и Ассоциация предприятий сферы ЖКХ «Объединенный Жилищно-Коммунальный Совет» обратились в Минстрой России и ЗАО «Центр муниципальной экономики и права».
В обращении Ассоциации подчеркнули, что указанный проект Методических указаний нуждается в существенной доработке, обосновав это следующим.
1. Проект приказа нуждается в доработке в части определения сферы правового регулирования и юридической силы изложенных в нем предписаний.
Так, документ назван в качестве Методических указаний и предполагает отмену приказа Минстроя России от 6 апреля 2018 г. № 213/пр. Однако согласно ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса, размер платы за содержание жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления для тех собственников, которые сами не приняли решение об этом с учетом методических рекомендаций, утвержденных Приказом № 213/пр. Следовательно, принятие анализируемого акта потенциально может создать пробел в правовом регулировании в части порядка установления размера платы органом местного самоуправления.
Более того, если методические рекомендации, не являясь нормативным правовым актом, направлены на создание алгоритма исполнения правовых норм, то юридическая сила методических указаний, как вида документа, обладающего нормативными свойствами, в настоящее время для сферы управления МКД не определена.
Также отмечено, что принятию указанного акта должно предшествовать внесение корреспондирующих изменений в ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса.
2. Методические указания предполагают введение абсолютно неупорядоченного установления размера платы органами местного самоуправления.
В пункте 1.1 данного документа анализируется субъектный состав лиц, которые должны им руководствоваться. Однако органы местного самоуправления, которые устанавливают размер платы в соответствии с ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса, исключены из этого списка. При этом обоснованная методика утверждения размера платы должна быть применима в первую очередь для органов местного самоуправления, так как указанный размер является «отправной точкой» для регулирования соответствующего рынка; при этом размер платы, утверждаемый собственниками на общем собрании с учетом предложений управляющей организации может (и должен) определяться рыночными механизмами (правилами) тарифообразования.
3. Поименованным выше пунктом устанавливается также, что методические указания по определению платы за содержание жилых помещений предназначены для создания условий для эффективного управления МКД, в том числе судами и экспертами, при проведении судебной экспертизы.
Однако стоит учитывать, что данные субъекты не уполномочены законодательством на создание условий для эффективного управления МКД. Более того, их деятельность урегулирована положениями процессуального законодательства, что исключает возможность создания процессуальных норм положениями приказа Минстроя России.
4. Пунктом 1.4 Методических указаний закрепляется, что они применяются для определения размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД. Вместе с тем, такой порядок определения размера платы исчерпывающим образом урегулирован положениями Жилищного кодекса и Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Соответственно, регулирование указанных правовых отношений на уровне Методических указаний будет являться избыточным.
5. В пункте 1.6 Методических указаний определяются относительные показатели, используемые для разграничения работ по текущему и капитальному ремонту (для кровли - 50%; для полов - 20%; для остальных элементов общего имущества в многоквартирном доме - 15%). При этом, имеются сомнения в научно-технической обоснованности указанных значений. В частности, замена кровли в объеме до 50% предполагает значительные объемы работ (услуг), сопоставимые с капитальным ремонтом.
6. Пунктом 2.1 проектируемых Методических рекомендаций установлено, что перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД устанавливается собственниками. Однако, в силу п. 2 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса перечень работ и (или) услуг по управлению МКД, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД является существенным условием договора управления многоквартирным домом. Таким образом, согласование указанного условия лишь одной стороной договора управления противоречит положениям действующего законодательства, а методические указания, в данной части, не могут быть. Рациональной будет являться оговорка о необходимости учета предложений управляющей организации (или иного лица, осуществляющего деятельность по управлению многоквартирным домом) при определении перечня работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД.
7. Пункт 2.3 Методических указаний предусматривает перечень технической документации на МКД. Однако, указанный перечень значительно уже аналогичного, изложенного в пунктах 24 – 26 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Соответственно, Методические указания нуждаются в гармонизации с иными нормативными правовыми актами.
8. Положения Методических указаний содержат значительное количество отсылочных норм, не имеющих фактического воплощения в НПА, документарных или иных (публичных) источниках. Данное обстоятельство делает сложно получаемыми и верифицируемыми данные (сведения), получаемые лицом, осуществляющим подготовку (расчет) размера платы за содержание жилого помещения. В частности, пунктом 3.2.10 Методических указаний закрепляется, что размер прибыли от выполнения работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества определяется исходя из среднего размера рентабельности предприятий, оказывающих работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в муниципальном образовании. При этом, уровень (размер) рентабельности определяется соотношением прибыли (убытка) к ресурсам, вложенным в развитие предприятия. Указанный показатель не имеет официального закрепления на уровне муниципального образования и рассчитывается исходя из субъективного подхода лица, осуществляющего подготовку (расчет) размера платы за содержание жилого помещения.
Более того, вышеуказанные нормативы закрепляются в сборниках (справочниках), не имеющих силы официального источника, обладателями которых, как правило, являются частные лица. При указанных обстоятельствах, методические указания не могут прямо или косвенно обуславливать возможность расчета размера платы за содержание жилого помещения необходимостью обращения (в том числе возмездного) заинтересованных субъектов к лицам, обладающим соответствующими сведениями.
9. Законодатель планирует введение в Жилищном кодексе раздельного учета расходов по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, что обуславливается самой спецификой данных расходов и видов деятельности. Вместе с тем, методические указания не содержат дифференцированного подхода к расчету указанных показателей размера платы за содержание жилого помещения, что нивелирует значение подобной дифференциации на уровне закона.
10. Пункт 4.2 содержит положения о расчете платы за содержание жилых помещений в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы. Обстоятельства непреодолимой силы, по смыслу пункта 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются основанием для освобождения лица, не исполнившего принятое обязательство, от гражданско-правовой ответственности. Обстоятельства непреодолимой силы должны носить чрезвычайный и непреодолимый характер: чрезвычайность подразумевает исключительность рассматриваемого обстоятельства, наступление которого не является обычным в конкретных условиях; непреодолимость – невозможность избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.
Жилищное законодательство, однако, не связывает необходимость изменения размера платы с вышеуказанными обстоятельствами. Таким образом целеполагание положений, изложенных в вышеуказанном пункте, является неопределенным и бессмысленным.
11. Правоприменительная деятельность выработала принцип необходимости учета в составе размера платы за содержание жилого помещения непредвиденных расходов, необходимых для обеспечения безопасных и благоприятных условий проживания. Так, согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10 все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
При указанных обстоятельствах логичным и последовательным будет являться разработка авторами проекта приказа положений и формул, позволяющих учесть вышеуказанные расходы в составе размера платы за содержание жилого помещения.