22 июля состоялось заседание Экспертного совета по жилищно-коммунальному хозяйству при Комитете Государственной Думы по строительству и ЖКХ, которое было посвящено вопросам совершенствования правового регулирования сферы управления многоквартирными домами.
Заседание прошло в новом составе, который был утвержден в мае текущего года. председателем Экспертного совета по ЖКХ был назначен первый заместитель председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев, заместителем председателя — Марк Геллер, исполнительный директор Ассоциации «Совет ЖКХ».
Экспертный совет прошёл также при участии:
– Сергея Пахомова, председателя Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ;
– Александра Федякова, директора Департамента развития ЖКХ Минстроя России;
– Марата Петрина и Екатерины Антроповой, профильных директоров ППК «Фонд развития территорий»;
– Петра Мурмуридиса, генерального директора ООО УК «Рублево-Архангельское Сервис»;
– Александра Гурылева, и.о. президента СРО АНП «НЖК», председателя совета директоров компании «Инноватика».
– членов Экспертного совета, представителей профессионального и экспертного сообщества.
От имени Ассоциации «Новое качество» принял участие эксперт Илья Чучман.
Ключевыми вопросами повестки, вынесенными на обсуждение, стали:
– направления реформирования правового регулирования рынка управления многоквартирными домами;
– концепция стандартизации деятельности управляющих организаций и товариществ собственников жилья;
– разграничение видов работ по управлению, содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома;
– реформа системы ценообразования в сфере управления многоквартирными домами;
– оптимизация функций и полномочий органов государственного жилищного надзора.
Во время открытия заседания Владимир Кошелев подчеркнул, что реформирование рынка управления многоквартирными домами (МКД) остается одной из наиболее значимых тем. В настоящее время Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ, Минстрой России и Фонд развития территорий разработали концептуальные решения по этой проблеме. Год назад Комитет представил доклад с различными сценариями развития данного сегмента, который активно обсуждался на всех публичных площадках. В частности, в марте прошли Парламентские слушания в Совете Федерации, посвященные этому вопросу.
Председатель Экспертного совета представил основные выводы и решения. Во-первых, было решено сохранить систему лицензирования для допуска на рынок управления. Во-вторых, планируется повысить требования и стандартизировать деятельность управляющих компаний и товариществ собственников жилья (ТСЖ). В-третьих, будет пересмотрено регулирование в отношении жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) и такого способа управления, как непосредственное управление собственниками. В-четвертых, предполагается оптимизация функций и полномочий органов государственного жилищного надзора (ГЖН) с усилением надзора за техническим состоянием домов. Наконец, пятое решение касается цифровизации процессов в управлении, включая проведение общих собраний.
Сергей Пахомов в рамках своего выступления озвучил основные направления реформирования правового регулирования рынка управления МКД. Он подчеркнул, что предложения Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ направлены на комплексную модернизацию системы управления МКД.
Он отметил, что в числе предложений усиление контроля за управляющими организациями и ТСЖ, ЖСК через запрет на руководство ими иностранными гражданами, разделение лицензий и упрощение исключения МКД из реестра лицензий.
Для совершенствования системы управления МКД предлагается объединить нормативные акты Правительства Российской Федерации, регулирующие деятельность УО, в единый документ и вернуть ОДН в коммунальные платежи. Также планируется выделить плату за содержание и ремонт из общей платы за жилое помещение, уравнять налоговую нагрузку и гарантировать возврат инвестиций в ремонт и содержание МКД. Создание базы данных о собственниках и нанимателях помещений в МКД, установление единых форм документов и повышение прозрачности отчетности также входят в предложения.
Для предотвращения подделок протоколов общих собраний собственников (ОСС) предлагается установить ответственного за размещение решений в ГИС ЖКХ, проводить голосование исключительно в этой системе и передать функции администратора ОСС незаинтересованным органам.
Реформа контрольно-надзорной деятельности ГЖИ включает передачу технических функций муниципалитетам и установление порядка проведения проверок, а также наделения ГЖИ исключительным полномочием по контролю за техническим состоянием жилищного фонда. Синхронизация госжилнадзора и лицензионного контроля в единый механизм, создание единой информационной системы для учета проверок, обязательное досудебное обращение к УО/ТСЖ перед направлением жалобы в ГЖИ тоже включены в перечень предложений.
Введение института «ответственного собственника» и ужесточение мер к должникам за ЖКУ также входят в пакет мер. Правовой статус жилого комплекса предполагает управление через единый договор с уполномоченным лицом.
Данные меры направлены на усиление контроля за УО и ТСЖ, оптимизацию надзора, повышение прозрачности тарифов, справедливое начисление платы и стимулирование инвестиций в жилфонд. Реализация этих инициатив требует координации между государством, муниципалитетами и собственниками, что поможет улучшить качество управления МКД, резюмировал Сергей Пахомов.
Марат Петрин к обсуждению представил, подготовленную ФРТ Концепцию совершенствования системы управления жилищным фондом. Спикер начал свое выступление, акцентируя внимание на важности совершенствования системы управления жилищным фондом. Он подчеркнул, что успешное управление МКД требует эффективного взаимодействия различных участников, таких как управляющие организации, подрядчики, члены саморегулируемых организаций, представители собственников и органы местного самоуправления.
Основное внимание было уделено комплексному плану эксплуатации МКД, который включает в себя перечень работ, такие как уборка придомовой территории и подъездов, обслуживание лифтов и общедомовых приборов учета. Спикер отметил, что для каждого конструктивного элемента МКД проводится техническое обследование, оценивается его степень износа, и определяются стоимость и сроки выполнения необходимых работ.
Далее Марат Петрин перешел к обсуждению тарифа на содержание жилого помещения, включающего работы по ремонту кровли, замене общедомовых приборов учета и труб в подвале, а также ремонту крыльца подъезда. Спикер объяснил, что виды работ и их стоимость должны рассчитываться на основе площади помещений в МКД, и подчеркнул необходимость заключения договоров с подрядчиками и контроля за их исполнением.
Важной частью выступления было объяснение процесса формирования стоимости услуг по содержанию и текущему ремонту, который включает в себя использование Федеральной государственной информационной системы ценообразования в строительстве (ФГИС ЦС), где цены на материалы и услуги заносятся производителями и поставщиками. Спикер отметил роль Минстроя России и ГлавГосЭкспертизы в утверждении сметных норм и индексов.
Директор ППК «Фонд развития территорий» также уделил внимание вопросам, обсуждаемым на ОСС, таким как расторжение и заключение договоров управления с управляющими организациями, а также возмещение затрат на реализацию комплексного плана эксплуатации.
Завершая выступление, рассказал о вводе новых стандартов и правил, касающихся защиты инвестиций и управления домами с высоким уровнем износа. Он подчеркнул, что в этих домах необходимо проводить работы, обеспечивающие безопасность проживания.
Таким образом, рассматривается вариант проведения технического обследования МКД специализированными организациями без взимания дополнительной платы с жильцов, на основании которого управляющие организации будут разрабатывать комплексный план (КП) определять состав общего имущества в МКД, проводить расчет платы за содержание жилого помещения. КП будет согласовываться с уполномоченными органами, утверждаться собственниками и размещаться на цифровой платформе ГИС ЖКХ.
В заключение спикер подчеркнул важность внедрения цифровых технологий, таких как цифровой двойник МКД и государственный технический учет, для повышения прозрачности и эффективности управления жилищным фондом. Он отметил, что все разногласия между собственниками и управляющими организациями должны решаться через независимого посредника, например, медиацию, а контроль расходования средств должен осуществляться с помощью банковского сопровождения и технологии цифрового рубля.
По вопросу стандартизации деятельности управляющих организаций и товариществ собственников жилья выступил Илья Чучман, который подчеркнул, что деятельность по содержанию общего имущества должна иметь основной целью системное определение актуального фактического состояния общего имущества в МКД, а также предотвращение ухудшения его эксплуатационных свойств. В этой связи он отметил концепцию президента «Национальной ассоциации организаций жилищно-коммунального комплекса» С. Л. Филимонова по классификации дефектов по результатам осмотра общего имущества. В частности, предлагается все дефекты, выявленные по результатам осмотра, дифференцировать по пяти степеням опасности:
5 степень – дефект, имеющий высокую степень технической опасности и представляющий угрозу для жизни и здоровья людей, конструктивной целостности многоквартирного дома в целом. Срок устранения – незамедлительно;
4 степень – дефект, имеющий экономическую опасность. Своевременное устранение указанного дефекта позволит предотвратить значительные финансовые затраты в перспективе. Срок устранения – максимально оперативно;
3 степень – предаварийный дефект, имеющий потенциал переквалификации в будущем в дефекты 4 или 5 степени. Требует постоянного мониторинга, а срок его устранения – текущий или следующий период;
2 степень – дефект с незначительной степенью опасности, устранение которого возможно в рамках планового текущего ремонта. Срок устранения – 2-5 лет;
1 степень – несущественный дефект, устраняемый при текущих осмотрах.
Итогом классификации дефектов должен стать план работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества на соответствующий период, учитывающий актуальное техническое состояние МКД и обеспечивающий сохранение и улучшение его эксплуатационных свойств.
Говоря об управлении МКД, эксперт обратил внимание, что основная цель данного вида деятельности – это документальное закрепление всех аспектов содержания и текущего ремонта общего имущества, его состояния, а также взаимодействия с клиентами – собственниками помещений в многоквартирном доме.
В нормативном правовом акте, регулирующем вопросы управления, должен закрепляться общий алгоритм документарного оформления планов работ по содержанию и текущему ремонту, перечня соответствующих работ, результатов взаимодействия с собственниками при реализации института контроля качества исполнения договора управления многоквартирным домом. В частности, при рассмотрении вопросов определения размера финансовых обязательств собственников необходимо нормативно определить критерии достаточности и экономической обоснованности размера платы за содержание жилого помещения, роль размера платы за содержание жилого помещения, устанавливаемого органом местного самоуправления на территории соответствующего муниципального образования. При регулировании деятельности по управлению МКД необходимо подвергнуть актуализации нормативный перечень технической документации, а также порядок и сроки ее аккумулирования, актуализации и передачи.
Также Илья Чучман отметил, что действующее нормативное регулирование не содержит четкого разграничения работ по капитальному ремонту и работ по текущему ремонту. При проведении ремонтов крыши, лифтов, фасадов МКД указанные понятия пересекаются и порой подменяют друг друга. В результате имеют место две основные проблемы: неправомерное расходование денежных средств на проведение капитального ремонта в счет проведения текущего ремонта; выполнение работ капитального характера за счет денежных средств, собираемых в составе платы за содержание жилого помещения. Кроме того, эксперт поднял к обсуждению проблему, касающуюся состава платы за жилое помещение, в которую входят сразу два вида текущего ремонта. Один вид – это «текущие» работы, другие – неотложные.
Подводя итог своего выступления, Илья Чучман сказал, что нормы, регулирующие отношения по текущему ремонту, должны обеспечивать разграничение нормативных видов ремонтных работ (капитального и текущего), содержать критерии, по которым те или иные работы по текущему ремонту будут относиться к содержанию или к отдельному виду работ, подлежащему дополнительному финансированию и утверждению на общем собрании.
Петр Мурмуридис по вопросу разграничения видов работ по управлению, содержанию и текущему ремонту МКД подчеркнул, что данный вопрос приобретает особую значимость в контексте дальнейшего реформирования и выступает как самостоятельное направление, требующее пристального внимания. Спикер указал, что анализ практической деятельности управляющих организаций свидетельствует о необходимости четкого разграничения трех видов работ, что должно стать целевой моделью правового регулирования управления МКД.
Он обозначил основные цели такого реформирования: повышение качества выполнения работ, обеспечение бесперебойности их выполнения, формирование эффективной системы управления и содержания домов, что обеспечит их нормативное техническое состояние, безопасную эксплуатацию и комфортные условия проживания. Кроме того, спикер отметил, что такие изменения должны способствовать повышению рыночной стоимости жилых и нежилых помещений, а также обеспечению прозрачности системы ценообразования, что создаст условия для установления справедливой стоимости работ с учетом интересов всех сторон.
В качестве одного из способов реализации реформы, Петр Мурмуридис предложил разработку и принятие стандартов: стандарта услуг управления МКД, стандарта работ по содержанию общего имущества и стандарта работ по текущему ремонту. Он подчеркнул, что такие стандарты могут детализировать содержание услуг, раскрыть требования к ним и уточнить результаты по каждой услуге. Спикер также отметил, что возможные изменения могут включать новые нормы, стимулирующие участие собственников помещений в управлении домом и разделяющие полномочия между управляющей организацией и собственниками.
Александр Гурылев акцентировал свое внимание на важности реформы системы ценообразования в сфере управления МКД, подчеркнув, что основная ее цель заключается в установлении экономически обоснованной цены договора управления. Он объяснил, что это позволит обеспечить необходимый объем работ по управлению, содержанию и ремонту многоквартирных домов, что гарантирует поддержание их в надлежащем состоянии. Такой подход обеспечивает прозрачность и обоснованность расходов, что, в свою очередь, способствует повышению доверия жителей к управляющим организациям и улучшению общего состояния жилого фонда. Спикер также отметил, что одной из причин ухудшения состояния домов является недостаточное финансирование, основанное на неадекватных ценах договоров.
Далее спикер разъяснил принцип расчета экономически обоснованной цены договора управления, содержания и ремонта. Он подчеркнул, что в первую очередь необходимо четко определить заказ, то есть объем и специфику работ, которые должны быть выполнены. После этого должна быть определена стоимость управления, содержания и ремонта, которая должна соответствовать рыночным условиям и реальным затратам, необходимым для выполнения этих работ.
Спикер указал на реальные ресурсы, необходимые для организации работ, отметив, что управляющие организации должны обладать фактическими ресурсами для производства всех необходимых работ и услуг. Он подчеркнул наличие диспропорции между взаимными ожиданиями, обещаниями и возможностями, что часто приводит к конфликтам и недовольству среди жителей.
Спикер также обсудил последствия неадекватной цены, объяснив, что это приводит к снижению качества услуг, неудовлетворенности жильцов, ухудшению состояния жилого фонда и в конечном итоге к увеличению затрат на капитальный ремонт. Для адаптации цены договора к окружающей действительности спикер предложил несколько шагов. Во-первых, необходимо определить четкий алгоритм действий и финансирования, который будет учитывать реальные затраты и потребности. Во-вторых, следует разработать методику расчета стоимости содержания многоквартирных домов, которая будет учитывать все необходимые факторы. В-третьих, необходимо установить методику расчета стоимости текущего ремонта, которая будет основана на реальных потребностях и состоянии каждого конкретного дома.
В заключение спикер отметил, что расчет экономически обоснованной цены договора выгоден всем сторонам.
Александр Федяков заявил о поддержке оптимизации функций и полномочий органов государственного жилищного надзора. Он отметил ряд законопроектов, которые уже внесены в Госдуму, в частности, законопроект об упразднении муниципального жилищного контроля с одновременным закреплением регионального государственного жилищного надзора в отношении жилищного фонда вне зависимости от его формы собственности.
Марк Геллер, в продолжение рассмотрения вопроса оптимизации функций органов государственного жилищного надзора, обратил внимание на то, что Комитетом Госдумы по строительству и ЖКХ проведен детальный анализ контрольно-надзорной деятельности в сфере управления МКД с 2021 по 2023 годы, и сегодня необходимо пересматривать функции ГЖИ. Он обозначил необходимость изъятия у ГЖИ функций по ведению реестров лицензий, проверок протоколов и уставов и еще ряда административных функций и перевода их в разряд технических действий. Отметил целесообразность предоставления ГЖИ контроля за исполнением правил всеми участниками процесса — управляющими организациями, ресурсоснабжающими организациями, муниципалитетами, собственниками и восстановления системы контроля за тепловыми установками, котельными, ИТП и другими объектами.
Марк Геллер акцентировал внимание на том, что основной функцией органов ГЖИ должен стать надзор за техническим состоянием общего имущества в МКД с учетом принятых законов о техническом учете МКД. Он также считает, что руководители органов жилищного надзора должны чаще повышать свою квалификацию, поскольку правовое регулирование в этой области постоянно меняется и совершенствуется.
Исполнительный директор Ассоциации «Совет ЖКХ» отметил важность уже предложенных законодательных инициатив, которые рассматриваются в Госдуме, и тех, которые еще предстоит внести. Также он подчеркнул, что предложение о создании саморегулируемых организаций (СРО) в этой сфере будет поддерживаться. СРО, с одной стороны, должны стать помощником ГЖИ в осуществлении надзорных функций, а с другой — защитником своих членов, отметил он.
Общий свод всех предложений и рекомендаций, озвученных на заседании, будет направлен в профильные органы власти. Фонд развития территорий совместно с Минстроем России доработают Концепцию совершенствования системы управления жилищным фондом с учетом предложений экспертного сообщества и Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ.