2 апреля на площадке Центра взаимодействия и коммуникаций в строительстве состоялось заседание Комиссии по правовому регулированию строительства и созданию качественной среды для жизни на тему: «Обозначение ключевых правовых проблем в сфере градостроительства и формирования качественной среды для жизни».
Комиссия была создана впервые в рамках сотрудничества Ассоциации юристов России и Союза юристов в сфере строительства и ЖКХ.
Председателем Комиссии стал директор Правового департамента Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Олег Сперанский.
Членами Комиссии в числе прочих стали:
Сергей Пахомов, председатель Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству;
Марк Геллер, член Президиума Правления, председатель Комитета по строительству «ОПОРЫ РОССИИ»;
Антон Глушков, президент НОСТРОЙ;
Владислав Гриб, вице-президент «ОПОРЫ РОССИИ», заместитель секретаря Общественной палаты Российской Федерации;
Константин Лушников, исполнительный директор Союза юристов в сфере строительства и ЖКХ, руководитель Центра развития компетенций в сфере строительного права ВШЮА НИУ ВШЭ, управляющий партнер PROLEX Law Firm;
Игорь Манылов, начальник Главгосэкспертизы России;
Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы.
На первом установочном заседании, посвященном правовому регулированию строительства и созданию качественной среды для жизни, председатель Комиссии Олег Сперанский в своем вступительном слове обозначил основные цели и задачи мероприятия. Он подчеркнул важность обсуждения актуальных вопросов правового регулирования в строительной сфере и ЖКХ.
На заседании говорили о формировании комплексного правового регулирования учета и вовлечения в градостроительный оборот незавершенных и «брошенных» объектов капитального строительства, комплексном развитии территории как инструмента формирования качественной среды для жизни, предложениях предпринимательского сообщества по вопросам правового регулирования эксплуатации зданий различного назначения для продления их жизненного цикла, нормативном регулировании управления многоквартирными жилыми комплексами, предложениях по вопросу «потребительский терроризм», инфраструктурном договоре и необходимости трансляции опыта на регионы, новых правовых вызовах в рамках цифрового мастер-планирования.
В частности, Сергей Пахомов, в ходе своего выступления поднял темы КРТ, сокращения срока инвестиционно-строительного цикла, внедрению мастер-планов, реформирование рынка ЖКХ, а также уделил особое внимание проблеме учета незавершенных и «брошенных» объектов капитального строительства и необходимости проработки мер, стимулирующих собственников принимать решения в отношении таких объектов.
Он отметил, что сейчас в соответствии с законодательством незавершенные объекты капитального строительства, которые строились или реконструировались за счет федерального бюджета, должны быть занесены в специальный федеральный реестр. Подобные реестры могут быть созданы на региональном уровне.
С начала 2018 года застройщики жилья должны размещать соответствующую информацию о начале и ходе строительства жилого дома в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИС ЖС). С середины 2019 года в этой системе предусмотрено формирование в ЕИС ЖС единого реестра проблемных объектов.
Таким образом, учет таких объектов ведется в разных системах, которые не связаны между собой и с ГИСОГД РФ и/или субъекта РФ.
Но на данный момент в законодательстве нет четких правил учета незавершенных объектов капитального строительства, которые не связаны с бюджетными средствами или долевым строительством. Отсутствуют и механизмы вовлечения таких объектов в градостроительные процессы, что затрудняет их использование.
Сергей Пахомов подчеркнул, что для решения обозначенных проблем необходимо разработать концепцию, которая объединит учет таких объектов в единую систему и включит в себя:
– разработку правового регулирования учета объектов незавершенного строительства различного назначения, строительство, реконструкция которых осуществлялись без участия средств бюджетов бюджетной системы РФ и без применения механизмов, предусмотренных законодательством о долевом строительстве;
– разработку правового регулирования учета объектов незавершенного строительства, которые являются особо опасными, технически сложными, уникальными объектами, строительство, реконструкция которых осуществлялись без участия средств бюджетов бюджетной системы РФ;
– разработку правовых механизмов оперативного вовлечения объектов незавершенного строительства различного назначения и земельных участков, на которых они расположены, в градостроительный оборот помимо существующих механизмов КРТ и изъятия для государственных нужд;
– расширение полномочий органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по вопросам признания здания (сооружения), находящегося в частной собственности (за исключением жилых домов) аварийным и подлежащим реконструкции или сносу.
И наконец, необходимо создать единую информационную систему для учета всех недостроенных объектов и отслеживания их вовлечения в градостроительные процессы на базе государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, заключил спикер.
Марк Геллер на заседании обозначил предложения предпринимательского сообщества по вопросам правового регулирования эксплуатации зданий различного назначения в целях обеспечения продления их жизненного цикла. В своем выступлении он подчеркнул важность комплексного подхода к регулированию строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства, что предусмотрено стратегией их развития.
Особое внимание он уделил переходу на единую систему управления объектами капитального строительства на протяжении всего их жизненного цикла. Это включает в себя этапы проектирования, строительства, эксплуатации и сноса зданий. Строительство обеспечивает воспроизводство основных фондов, а ЖКХ отвечает за их сохранение, капитальный ремонт и модернизацию.
Марк Геллер отметил, что одной из центральных тем Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства до 2030 года с прогнозом до 2035 года является управление и эксплуатация зданий, которые составляют жилищный фонд. Проблемы, связанные с безопасной эксплуатацией объектов жилищно-гражданского строительства и объектов ЖКХ, требуют проведения мероприятий по эффективному управлению жилищным фондом и предотвращению перехода конструкций в аварийное состояние. Современная нормативно-техническая база в основном сосредоточена на этапе проектирования и строительства, оставляя без должного внимания период эксплуатации — самый продолжительный этап жизненного цикла объектов, где проявляются безопасность и эффективность конструктивных решений.
Регулирование безопасности объектов предусмотрено Градостроительным кодексом РФ и Федеральным законом от 30 декабря 2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Однако, при передаче объекта в эксплуатацию, передаваемая документация часто содержит общую информацию о безопасности без конкретных регламентов и сроков проведения эксплуатационных мероприятий. Анализ нормативных документов показывает, что они в основном ориентированы на проектирование и строительство.
Таким образом, современные проблемы эксплуатации включают отсутствие единых нормативов и подходов к обеспечению надлежащей эксплуатации строительных объектов, недостаточное правовое регулирование и отсутствие систематического учета технического состояния объектов. Важной задачей является внедрение цифровых технологий, таких как цифровой двойник, который может обеспечить более высокий уровень информационного моделирования и эксплуатации объектов в режиме реального времени. Однако, на данный момент, единого нормативного подхода к определению структуры и задач цифрового двойника не существует.
Кроме того, в сфере эксплуатации МКД стоит говорить и проблемах, связанных с неразвитостью института заказчиков работ, недостаточной эффективностью управляющих организаций, низким уровнем цифровизации. Вызовы в управлении жилищным фондом включают дисбаланс прав и обязанностей участников управления, недостаток мотивации управляющих организаций к снижению затрат и повышению энергоэффективности, а также несовершенство системы допуска на рынок управления многоквартирными домами.
Проблемы эксплуатации объектов социальной, спортивной и культурной инфраструктуры связаны с отсутствием правового регулирования и требований к эксплуатации, что приводит к быстрому ветшанию зданий. Здесь также отсутствуют системы учета технического состояния, регулирование контроля эксплуатации и финансирования мероприятий по эксплуатации. Аналогичные проблемы характерны для коммерческих зданий с массовым пребыванием граждан, где отсутствует эффективный контроль и разграничение ответственности между собственниками и эксплуатирующими организациями.
Для создания комплексного правового регулирования эксплуатации (управления) зданий, строений, сооружений с массовым пребыванием граждан и МКД, Марк Геллер указал на необходимость:
– изложения главы 6.2 ГрК РФ в новой редакции, уточнив виды и формы контроля технического состояния зданий, строений, сооружений (в том числе многоквартирных домов);
– введения понятия эксплуатирующей организации, установления требований как к организациям, так и к специалистам;
– уточнения предмета государственного надзора в сфере эксплуатации зданий, строений, сооружений с массовым пребыванием граждан;
– разграничения ответственности собственников зданий и эксплуатирующих организаций;
внесения изменений в ряд федеральных законов и актов Правительства России в целях гармонизации корреспондирующих правовых норм.
Владислав Преображенский в рамках своего доклада затронул тему нормативного регулирования управления многоквартирными жилыми комплексами (МнЖК), указав на отсутствие такого правового понятия, равно как и соответствующего регулирования вопросов использования и содержания общего имущества собственников жилых и нежилых помещений МнЖК (земельных участков и объектов инфраструктуры, обслуживающие все МКД и иные объекты недвижимости в составе МнЖК), а также порядка управления этим имуществом.
Он уточнил, что современная градостроительная практика создания МнЖК включает несколько МКД и иных объектов недвижимости, которые связаны единой общей инфраструктурой. Это фактически неделимая благоустроенная территория в границах одного или нескольких смежных земельных участков, детские и спортивные площадки, пешеходные и прогулочные зоны, общие системы безопасности и контроля доступа, общая парковка для автотранспорта, общие сети инженерно-технического обеспечения, инженерное оборудование, элементы коммунальной, инженерно-технической и транспортной инфраструктур. При этом каждый МКД на такой территории может иметь свою управляющую компанию. И результатом этого зачастую является невозможность централизованной эксплуатации и содержания общей инфраструктуры МЖК, что порождает конфликты между разными управляющими компаниями, жильцами соседних МКД и собственниками нежилых объектов на одной территории.
Также в качестве еще одной проблемы в данной сфере Владислав Преображенский отметил отсутствие правового регулирования относительно зон для эксплуатации встроенных или пристроенных объектов дошкольного образования (детские сады) в границах общей территории земельного участка под МКД (МнЖК).
В качестве решения обозначенных проблем он предложил:
– введение нормативно - правового понятие и критериев МнЖК;
– установление правового режима использования и содержания общего имущества собственников жилых и нежилых помещений МнЖК, а также порядка управления этим имуществом по принципу один МнЖК = одна УО;
– установление порядка использования зон для эксплуатации встроенно-пристроенных детских садов в границах земельного участка, на котором расположен МКД, согласно которому правообладатели встроенно-пристроенных детских садов, расположенных в МКД, получают право использовать зоны для их эксплуатации в границах земельного участка под МКД, без необходимости принятия соответствующего решения общего собрания собственников помещений в данном доме и оформления земельных отношений. Данное право прекращается в случае изменения назначения встроенно-пристроенного детского сада на иной вид разрешенного использования.
Всего в ходе первого установочного заседания членами Комиссии были подняты десяток тем, требующих совершенствования правого регулирования.
«Комиссия призвана стать площадкой, где будут вырабатываться решения, способные приносить практические результаты. Мы должны видеть, понимать и анализировать каждый вопрос с конкретными цифрами и статистикой. Важно, чтобы предложения, которые здесь будут сформированы, были реалистичными и могли быть воплощены в жизнь», - директор Правового департамента Минстроя России Олег Сперанский.
Помимо прочего, темы, обсужденные на заседании, войдут в повестку предстоящего Петербургского международного юридического форума, где планируется представить первые наработки Комиссии.