#ЛикбезЖКХ. Выпуск 2

Автор: Новое качество 08.02.2019

#ЛикбезЖКХ Отвечает ведущий эксперт Ассоциации управляющих организаций «Новое качество» Михаил Дрюпин.

ВОПРОС:
У продавца квартиры есть долги по коммунальным платежам. Переходят ли покупателю помещения в МКД долги за ЖКУ предыдущего собственника?

ОТВЕТ:
В соответствии со ст. 210 ГК РФ, ст.ст. 30 , 39 ЖК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.
В соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение с учетом правила, установленного ч. 3 ст. 169 ЖК РФ (возникновение обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт МКД).
В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в МКД, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.

Вместе с тем, ч. 3 ст. 158 ЖК РФ предусмотрено, что обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт МКД распространяется на всех собственников помещений в МКД с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в МКД к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Таким образом, коммунальные долги предыдущего собственника переходят только в части платы за капитальный ремонт МКД. Обязанность по внесению платы за коммунальные услуги, а также содержание и ремонт общего имущества в МКД возникнет у нового собственника с момента возникновения у него права собственности на жилое помещение.

Исключением взыскания долга за ЖКУ с нового собственника (кроме взносов на капитальный ремонт) могут быть следующие случаи:
- новый собственник принял на себя задолженности старого в рамках договора купли-продажи или иного соглашения о переводе долга (ст. 391 ГК РФ);
- новым собственником является наследник, принявший наследство предыдущего собственника (ст. 1175 ГК РФ), а значит и принявший его неисполненные обязательства (долги).

Вы можете обсудить с продавцом квартиры эти вопросы, и зачесть его долги при покупке квартиры, заплатив ему меньше на сумму его долга. Но продавец-должник обязан помнить, что в случае не урегулирования в добровольном порядке ситуации с погашением его коммунальной задолженности, управляющая домом организация вправе обратиться в установленном порядке в суд о взыскании долга с него, так как именно он потреблял услуги (вода, свет¸ электричество, тепло) – но не оплатил их.

Возврат к списку