Минстроем РФ опубликовано Письмо от 22 октября 2020 г. № 31768-ОГ/04 «По вопросу признания демонтажа несущих или ненесущих стен внутри помещений из состава общего имущества к случаям уменьшения состава общего имущества» (далее – Письмо № 31768-ОГ/04).
По мнению Минстроя РФ любые стены и иные ограждающие конструкции (перегородки, перекрытия) как несущие, так и ненесущие, являющиеся частями помещений из состава общего имущества или наружными ограждающими конструкциями, входят в состав общего имущества многоквартирного дома.
Следовательно, демонтаж любой строительной конструкции, предусмотренной проектной документацией на многоквартирный дом и входящей в состав общего имущества, является уменьшением состава общего имущества, влекущим за собой уменьшение количества физических объектов, материалов, входящих в состав общего имущества, а также снижающим уборочную площадь.
Как указано в Письме № 31768-ОГ/04, мнение о том, что состав общего имущества может быть увеличен при демонтаже ограждающих конструкций, имеющихся в помещении из состава общего имущества, за счет увеличения площади такого помещения на величину площади, занимаемой демонтированной конструкцией, неверно, поскольку физически площадь помещения не увеличивается, а лишь изменяется порядок оборудования на такой площади ограждающих конструкций (стен, перегородок и т.п.).
Кроме того, по мнению Минстроя РФ, отраженному в Письме № 31768-ОГ/04, демонтаж любой ограждающей конструкции (стены, перегородки и т.п.), входящей в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, является реконструкцией.
Решение о реконструкции многоквартирного дома, связанной с увеличением состава общего имущества, принимаются на общем собрании собственников большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений.
При этом для проведения реконструкции, влекущей за собой уменьшение состава общего имущества, необходимо согласие всех 100% собственников помещений многоквартирного дома.
Кроме того, демонтаж или реконструкция ряда элементов общего имущества собственников помещений неправомерны даже при наличии согласия на указанные работы всех 100% собственников помещений многоквартирного дома, если обязательность наличия таких элементов установлена нормативным правовым актом. Собственники помещений не имеют права принимать решений и давать согласия на проведение действий, которые приводят к нарушению действующих положений законов или иных нормативных правовых актов.
Например, п. 9.19 СП 54.13330.2016 "Здания жилые многоквартирные" устанавливает, что в климатических районах I - III при всех наружных входах в многоквартирные здания (кроме входов из наружной воздушной зоны в незадымляемую лестничную клетку) следует предусматривать тамбуры или тамбур-шлюзы.
С учетом изложенного в Письме № 31768-ОГ/04 делается вывод о том, что реконструкция, приводящая к ликвидации тамбуров в многоквартирных домах, расположенных в климатических районах I - III, неправомерна даже при наличии согласия на такую реконструкцию от 100% собственников помещений многоквартирного дома.