|
По общему правилу действующего жилищного законодательства, при избрании собственниками многоквартирного дома новой управляющей организации у прежней отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств, предназначенных на содержание и ремонт дома, но не израсходованных по назначению. Оплаченные собственниками, но не выполненные управляющей организацией работы по ремонту и содержанию МКД при замене УК влекут получение прежней управляющей организацией неосновательного обогащения (ст. 1102, 1103 ГК РФ) в виде средств, переданных для исполнения прекратившегося обязательства, поскольку с момента передачи функций управляющей организации новой УК обязательства по проведению ремонта и содержанию дома переходят к ней. Поэтому с учетом положений ст. 161, 162 ЖК РФ новая УК вправе поставить вопрос о возврате неизрасходованных по целевому назначению денежных средств, собранных с собственников помещений в МКД в порядке ст. 1102 ГК РФ. Однако при обращении в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения УК могут допускать ряд ошибок, которые в итоге приводят к необоснованным трудовым затратам и финансовым потерям, в частности, в виде внушительных судебных расходов. В качестве примера таких ошибок можно привести следующие: – неверная квалификация природы денежных средств, взыскиваемых в качестве неосновательного обогащения; – отсутствие надлежащим образом оформленного полномочия на обращение в суд от имени собственников МКД; – игнорирование доказательств, размещенных в официальных источниках; – пропуск срока исковой давности. Так, 15.05.2024 Арбитражным судом города Москвы рассмотрено дело № А40-198368/23-37-1635. Отметим, что данное решение суда в настоящее время в законную силу не вступило. Однако на данный судебный акт стоит обратить внимание, поскольку из него явно прослеживается необходимость уделения особой роли конкретным обстоятельствам ведения деятельности по управлению МКД, которые могут сыграть решающую роль при рассмотрении данной категории споров. Суть дела ООО «ПИК-Комфорт» осуществляло функции УК в отношении двух конкретных МКД и производило начисление и сбор денежных средств по статье «содержание жилого помещения»: – с 25.12.2018 по 31.08.2020 (МКД 1); – с 25.12.2018 по 30.04 2021 (МКД 2). Решением ГЖИ Московской области в реестр лицензий Московской области с 01.09.2020 внесены сведения об осуществлении ООО «ЮгСтрой» предпринимательской деятельности по управлению МКД 1, а в отношении МКД 2 соответствующие сведения внесены с 01.05.2021. ООО «ЮгСтрой» полагая, что на стороне ООО «ПИК-Комфорт» как предыдущей УК имеется неосновательное обогащение по сбору денежных средств по статье «содержание жилья и ремонт», обращается в суд о его взыскании за период с 25.12.2018 по 31.08.2020 в размере 1 552 211 руб. 10 коп. в отношении МКД 1 и за период с 25.12.2018 по 30.04 2021 в размере 2 061 585 руб. 04 коп. в отношении МКД 2. Позиция истца – у ООО «Пик-Комфорт» отсутствуют правовые основания для удержания собранных денежных средств по статье за «содержание жилья и ремонт», поскольку с момента смены способа управления обязанность по проведению работ перешла от ответчика к истцу; – оплаченные жильцами, но не выполненные работы по статье «капитальный ремонт» при замене управляющей компании влекут получение прежней неосновательного обогащения как средства, переданные для исполнения прекратившегося обязательства; – уплаченные денежные средства предыдущей УК собственниками жилых помещений в МКД 1 и МКД 2 на содержание и ремонт жилого здания, являются целевыми, а решение, предусмотренное пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ и п. 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме № 491, по расходованию средств, собранных в соответствии п. 1 ст. 158 ЖК РФ, общим собранием не принято. Следовательно, ООО «ПИК-Комфорт» не могло израсходовать взыскиваемые суммы; – в ответ на досудебную претензию ООО «ПИК-Комфорт» документы, подтверждающие расходование денежных средств по статье «содержание жилья и ремонт» ООО «ЮгСтрой» не представлены. Позиция ответчика – услуги собственникам МКД 1 и МКД 2 оказаны надлежащим образом и в полном объеме, в подтверждение чего представлены:
– расчет неосновательного обогащения, произведенный истцом, сделан без учета иных понесенных ответчиком затрат, а также задолженности собственников; – доказательства невыполнения ООО «ПИК-Комфорт» в период управления спорными МКД работ по содержанию и ремонту общего имущества, либо выполнение их в меньшем объеме и/или ненадлежащего качества, истцом в материалы дела не представлены; – ООО «ЮгСтрой» не наделено правом обращения от имени собственников помещений многоквартирных домов с иском о взыскании денежных средств, уплаченных собственниками; – пропущен срок исковой давности. Результат рассмотрения дела Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.05.2024 по делу № А40-198368/23-37-1635 ООО «ЮгСтрой» в иске отказано. Мотивировочная часть дела – Плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за управление многоквартирным домом; плату за содержание общего имущества; плату за текущий ремонт общего имущества; плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ). – К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о текущем ремонте общего имущества (п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). При этом, плата за управление многоквартирным домом и содержание общего имущества под подобный режим не подпадает и расходуется управляющей организацией исходя из текущих потребностей жителей дома и актуального состояния общего имущества в соответствии с императивными нормативными предписаниями (часть 12 статьи 162 ЖК РФ). – Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ). – Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг (ч. 12 ст. 162 ЖК РФ). – Для установления факта обоснованности экономии необходима совокупность двух условий:
– Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) (п. 1 ст. 1102 ГК РФ). – Правом на истребование необоснованно удерживаемых денежных средств обладают только собственники помещений в многоквартирном доме, ранее эти средства оплатившие (ст.ст. 1102 ГК РФ и 153 ЖК РФ). – Полномочия на совершение юридически значимых действий (в том числе, на истребование неосновательного обогащения в интересах всех собственников) по правилам о доверенности могут содержаться в решении собрания (п. 4 статьи 185 ГК РФ). Выводы – В рамках спора о взыскании неосновательного обогащения могут истребоваться исключительно денежные средства, собираемые на текущий ремонт (целевые расходы). При этом плата за управление многоквартирным домом и содержание общего имущества, не израсходованная за соответствующий период, является экономией управляющей организации и передаче третьим лицам не подлежит, то есть не может квалифицироваться как неосновательное обогащение. – Выполнение работ (оказание услуг) по договору управления многоквартирным домом подтверждается размещенным в ГИС ЖКХ отчетом о выполнении договора управления за соответствующий период. Нормы действующего законодательства не возлагают на управляющую организацию обязанностей по подтверждению расходования денежных средств, полученных от собственников, иными документами (в том числе договорами с подрядными и иными организациями, а равно документами, подтверждающими перечисление соответствующих денежных средств). – Бремя доказывания неосновательного обогащения в виде удержания неизрасходованных по целевому назначению денежных средств и размера обогащения в силу статьи 65 АПК РФ лежит на истце. – Заключение договора управления многоквартирным домом не является достаточным основанием для подачи соответствующего иска. – Вновь избранная управляющая организация может обратиться с иском о взыскании неосновательного обогащения в интересах всех собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если на общем собрании собственниками принято решение о наделении ее соответствующими полномочиями. Помимо этого, на общем собрании собственников необходимо утвердить порядок распоряжения взысканными денежными средствами, полученными от предыдущей управляющей организации. Применительно к данному делу, то в ходе его рассмотрения судом установлен факт исполнения ООО «ПИК-Комфорт» обязанности по размещению отчетов об исполнении договоров управления многоквартирными домами. Материалы дела не содержат доказательств неисполнения (ненадлежащего исполнения) договора управления многоквартирным домом. В связи с чем у ООО «ПИК-Комфорт» имелись все основания для рассмотрения денежных средств, собранных с собственников помещений в многоквартирном доме, и не израсходованных за соответствующий период, в качестве экономии. |
О важных нюансах взыскания неосновательного обогащения с УК при смене способа управления
28.05.2024
