19 сентября 2024 года в Комитете Государственной Думы по строительству и ЖКХ состоялось совещание на тему «Расширение функций нотариата в сфере строительства и жилищно-коммунального хозяйства».
Модератор совещания — Олег Малахов, Вице-президент Ассоциации управляющих организаций «Новое качество».
Олег Малахов начал совещание с приветствия участников и проинформировал, что накануне Комитет Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству поддержал законопроект № 680171-8 о взыскании задолженности за коммунальные услуги с помощью исполнительной надписи нотариуса перед его рассмотрением в первом чтении.
«Это, конечно, ещё не вступившее, не принятое решение по законопроекту, но, тем не менее, мы чувствуем, что по вашей инициативе с нашим участием продвижение вопроса происходит. И это лишний раз демонстрация того, что вот при наших усилиях совместных, экспертных, административных, вот таких лоббистских всё-таки движение происходит. Надеюсь, мы по этому вопросу точно дойдём до конца», — обратился он к участникам заседания.
В качестве спикеров мероприятия выступили:
1. Илья Чучман, эксперт Ассоциации «Новое качество».
2. Алексей Яценко, генеральный директор ООО «Группа Комфорт».
3. Николай Васильев, председатель совета директоров АО «Строительно-холдинговая компания «Север-Инвест».
На совещании также присутствовали Мария Мещерякова, руководитель отдела по связям со СМИ и общественностью Фонда развития правовой культуры, и Наталья Тарасова, главный специалист юридического отдела Федеральной нотариальной палаты.
Представителями управляющих и строительных организаций, нотариата были подняты вопросы нотариального удостоверения договора участия в долевом строительстве (ДДУ) и договора управления многоквартирным домом.
Говорили о нотариальном сопровождении процедуры проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. По данной тематике затронули аспекты нотариального удостоверения факта инициирования общего собрания, нотариального извещения собственников помещений в многоквартирном доме о проведении общего собрания, нотариального контроля подписания собственниками письменных решений (бланков голосования), нотариального оформления материалов общего собрания и их направления нотариусом на хранение в орган государственного жилищного надзора.
Обсудили вопрос нотариального сопровождения лицензионной деятельности, уделив особое внимание вопросу, касающемуся действий нотариусов по направлению ими заявлений о выдаче лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и заявлений о внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации.
В ходе дискуссий участниками были констатированы основные проблемы по обозначенным вопросам и предложены пути их решения.
1. Обсуждая направления совместной работы по вопросу нотариального удостоверения договора участия в долевом строительстве, Илья Чучман говорил о том, что данный договор (ДДУ), как правовой институт, по-прежнему имеет ряд правовых и фактических проблем. Зачастую, формулируя условия ДДУ, компании-застройщики стремятся минимизировать свои правовые риски, связанные с нарушением сроков передачи объекта долевого строительства, а также со строительством объекта, имеющего существенные недостатки, препятствующие его нормальной эксплуатации.
Так, положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» содержат довольно широкое понятие «объект долевого строительства» — жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме. Это позволяет застройщикам двусмысленно формулировать предмет ДДУ, из-за чего покупатель после ввода МКД в эксплуатацию может получить не то помещение, о котором ранее имелись договоренности с застройщиком.
Им отмечено нивелирование обязанности застройщика вернуть денежные средства при меньшей фактической площади передаваемого помещения. Речь шла о возникающих на стадии проектирования и строительства погрешностях, которые зачастую ведут к тому, что площадь передаваемого помещения существенно меньше площади, заявленной в ДДУ. Часто отдельные пункты ДДУ сформулированы таким образом, что освобождают застройщиков от обязанности оплатить разницу между проектной и фактической площадью. Суды в таких случаях занимают сторону застройщика, что фактически является обогащением застройщиков и лишает участников долевого строительства права на соразмерную компенсацию.
Также Ильей Чучманом был подчеркнут нюанс включения застройщиками в ДДУ пунктов об отсутствии у участника долевого строительства права на требование штрафных санкций в случае нарушения сроков строительства или возведения объекта долевого строительства с существенными недостатками. Несмотря на ничтожность таких условий с точки зрения закона, подобные договоры регистрируются Росреестром и становятся предметом судебной ревизии.
Аналогично в ДДУ нередко устанавливается штраф за уступку права требования штрафных санкций, чтобы участник долевого строительства был лишен возможности уступить соответствующее право иному лицу и передать спор на рассмотрение в арбитражные суды (которые крайне неохотно снижают размер взыскиваемых штрафных санкций).
Относительно проблем по срокам устранения недостатков спикер уточнил, что законодательством установлен 60-дневный срок, который является недостаточным в случае существенных недостатков, и застройщики иногда искусственно продлевают этот срок в договоре, что лишает участника права на штрафные санкции.
Также он отметил, что на практике имеются случаи, когда застройщики перекладывают на участников обязанность по оплате задолженности за коммунальные услуги, возникшей до подписания акта приёмки-передачи. Это противоречит жилищному законодательству и создаёт проблемы для управляющих организаций, которые не могут определить, кто должен платить за услуги.
Для минимизации правовых рисков спикером по данному вопросу было предложено привлекать к процедуре подписания договора независимое лицо, обладающее юридическими знаниями, которое поможет удалить из договора пункты, противоречащие закону. В качестве такого независимого лица может выступать нотариус.
Антон Макаров, представитель Федеральной нотариальной палаты, поддержал данное предложение и подчеркнул важность привлечения нотариата для обеспечения равенства сторон в договорах долевого участия. Он отметил, что нотариальное удостоверение договоров может повысить их юридическую значимость и защитить права дольщиков.
2. Далее Илья Чучман выступил с докладом по вопросу нотариального удостоверения договора управления, заключаемого управляющей организацией с застройщиком, в рамках которого сообщил, что такой договор управления МКД действует не более 3 месяцев. Если по истечении этого срока собственники не выбрали УК на ОСС, органы местного самоуправления обязаны провести открытый конкурс и выбрать УК.
Вместе с тем правовая практика показывает, что проведение открытого конкурса осуществляется лишь в отношении 40 % всех вновь построенных МКД. В 60 % случаев МКД продолжает управляться управляющей организацией от застройщика продолжительный, а порой, и неопределенный срок.
В результате договор управления с застройщиком в указанный период становится единственным документом, определяющим права и обязанности управляющей организации и собственников помещений в многоквартирном доме, а равно регулирующим условия и размер финансовых обязательств последних.
Однако нередко собственники помещений в МКД по истечении 3-месячного срока действия договора управления оспаривают его условия — особенно условия о цене, ссылаясь на то, что по истечении указанного периода должен применяться размер платы, установленный органами местного самоуправления. А на управляющие организации возлагаются обязанности, не предусмотренные таким договором управления.
Нередки случаи, когда ревизию договора управления с застройщиком осуществляют органы государственного жилищного надзора. Результатом чего становится отказ во внесении изменений в реестр лицензий по причине несоответствия заключенного договора требованиям жилищного законодательства.
Спикер резюмировал, что подобные проблемы возникают вследствие подписания договора управления между двумя коммерческими организациями, что воспринимается как прямое лоббирование коммерческих интересов. Преодолеть такое восприятие, как полагает спикер, позволит участие в подписании такого договора третьей, незаинтересованной стороной, в качестве которой также мог бы выступать нотариат. Иными словами, договор управления, заключаемый застройщиком с первой управляющей организацией, нуждается в дополнительных правовых гарантиях и придании большей юридической силы в качестве правоустанавливающего документа.
Ия Горбункова, представитель Федеральной нотариальной палаты, поддержала идею нотариального удостоверения договоров управления, подчеркнув, что это может разгрузить суды и повысить прозрачность сделок.
3. Алексей Яценко в рамках своего выступления по вопросу нотариального сопровождения процедуры проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме затронул ключевые и острые проблемы данного института.
В частности, он отметил, что проведение ОСС в МКД в настоящее время является наиболее уязвимым и криминогенным институтом жилищного законодательства. Проблемы имеют место на каждой стадии проведения общего собрания, уточнил он.
Так, на стадии подготовки уведомления о проведении общего собрания инициатор общего собрания, вне зависимости от его правового статуса, нередко включает в повестку дня вопросы, не относящиеся к компетенции общего собрания. Например, собственникам предлагается установить размер платы без учета предложений управляющей организации или собственники устанавливают порядок пользования жилыми помещениями, противоречащий требованиям законодательства, или на управляющие организации в отсутствие их согласия возлагаются обязанности, не предусмотренные законодательством и условиями договора управления многоквартирным домом. На стадии уведомления собственников о проведении общего собрания инициатор ОСС, как правило, не обладает сведениями обо всех собственниках помещений в МКД, т.к. отсутствует доступ к ЕГРН. В результате уведомление собственников помещений о проведении ОСС становится фактически невозможным. Стадия проведения общего собрания осложнена проблемой подписания бланков голосования неуполномоченными лицами и (или) умышленной фальсификации указанных бланков. А стадия подсчета голосов нередко заканчивается искажением действительного волеизъявления собственников помещений в МКД вследствие «подтасовки» результатов или обычной невнимательности членов счетной комиссии.
Эти проблемы не решаются посредством региональных или коммерческих информационных систем для проведения ОСС. Практике известны случаи, когда результаты голосования в информационной системе искажались за счет учета письменных бланков голосования, подписанных неуполномоченными лицами и заведенными администратором собрания в информационную систему, заключил он.
Подобные проблемы свидетельствуют о необходимости введения в действие информационной системы, администрируемой независимым лицом, полагает Алексей Яценко. Для их решения он предложил рассмотреть целесообразность использования информационной системы Федеральной Нотариальной Палаты для этих целей.
Антон Макаров отметил сложность озвученных проблем и указал, что нотариус может помочь с проверкой личности участников и подтверждением факта принятия решений при наличии определенных обстоятельств.
4. По вопросу нотариального сопровождения лицензионной деятельности выступил Николай Васильев. Он сказал, что, несмотря на относительно полное регулирование деятельности по предоставлению лицензии управляющей организации, а также деятельности по внесению изменений в реестр лицензий, региональная специфика вносит свои коррективы.
Так, он говорил о проблемах:
1. Разного мнения органов ГЖН по вопросу о том, каким образом управляющая организация, заключившая договор управления МКД, должна подтвердить факт заключения указанного договора с собственниками, обладающими более 50 % голосов в многоквартирном доме.
2. Требований органов ГЖН от лицензиатов предоставления акта приема-передачи технической документации, что не предусмотрено действующим законодательством.
3. Неоднозначного подхода органов ГЖН к вопросу об одностороннем расторжении договора управления по инициативе управляющей организации, в частности, отсутствуют единые требования к порядку уведомления собственников помещений в многоквартирном доме о таком расторжении, что влечет за собой необоснованные отказы органов ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий.
4. Существенной разницы формы и порядка подачи документов на получение лицензии и на внесение изменений в реестр лицензий, так как разные органы ГЖН разрабатывают собственные формы указанных документов.
В качестве способа решения этих проблем Николай Васильев отметил положительно зарекомендованную практику нотариального внесения изменений в ЕГРЮЛ, которая может быть распространена на лицензионную деятельность управляющих организаций.
В завершение совещания участники выразили готовность к дальнейшему сотрудничеству и обмену идеями для улучшения правовой значимости договоров в сфере ЖКХ.