Фабула дела № А65-2114/2023
ООО «Карамай» на праве собственности принадлежат нежилые помещения общей площадью 925,10 кв. м в многоквартирном доме, в отношении которых между обществом и управляющей организацией (ООО «УютСервис Групп») был заключен договор по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома с учетом площади помещений (925,10 кв. м).
Вместе с тем ООО «Карамай» не исполняло перед УК обязанности по внесению платы за оказанные по договору услуги, что явилось основанием для обращения последней в суд за взысканием задолженности.
Предметом спора стал вопрос о наличии у ответчика-собственника обязанности по внесению платы по договору с учетом того, что помещения являются встроенно-пристроенными.
Суды разошлись во мнениях относительно «пристройки» к МКД: относится ли она к общему имуществу МКД или является самостоятельным объектом.
Результат рассмотрения дела и выводы судов
- Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 декабря 2023 г. по делу № А65-2114/2023 требования управляющей организации были удовлетворены в полном объеме.
В судебном акте суд указал на следующее:
1. В соответствии с проектной документацией на МКД, документацией государственного технического учета, данными государственного реестра недвижимости помещения ответчика являются встроенно-пристроенными к МКД.
2. Расположение данных помещений в МКД было изначально предусмотрено типовым проектом, они являются единым с домом объектом, имеющим один адрес.
3. Наличие деформационного шва в месте примыкания пристроенной части помещения к МКД не свидетельствует о том, что пристроенная часть - это самостоятельный объект, поскольку помещения ответчика являются частью дома.
4. Услуги по управлению МКД оказывает истец, ответчик должен нести бремя расходов по содержанию данного дома исходя из площади принадлежащих ему встроенно-пристроенных помещений (925,10 кв. м).
В качестве правового обоснования суд сослался на положения статей 1, 210, 249, 290, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 37, 39, 153, 154, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что ответчик, как собственник нежилых помещений, входящих в состав МКД, обязан нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в МКД пропорционально площади принадлежащих ему помещений, поскольку они представляют собой единое встроенно-пристроенное нежилое помещение многоквартирного дома.
- Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2024 г. решение суда первой инстанции изменено, с ответчика взыскана часть заявленной истцом суммы долга.
Суд апелляционной инстанции, повторно оценив заключение судебной экспертизы, которая была проведена в суде первой инстанции, в судебном акте указал следующее:
1. Согласно экспертному заключению спорные помещения состоят из встроенной части (площадью 481 кв. м) и пристроенной части (площадью 604 кв. м).
2. Пристроенная часть помещений может эксплуатироваться отдельно от встроенной части, и в случае их разделения с присвоением отдельных кадастровых номеров пристроенная часть не будет иметь признака единства с МКД.
3. Собственник не использует места общего пользования, в его помещения имеется отдельный вход.
При таких обстоятельствах суд второй инстанции пришел к выводу, что ООО «Карамай» должно нести расходы по содержанию данного дома пропорционально площади только встроенной части помещений площадью 481 кв. м., поскольку пристроенная часть самостоятельна.
- Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 4 октября 2024 г. по делу № А65-2114/2023 судебный акт Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2024 г. оставлен без изменения.
Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.
- Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2025 № 306-ЭС24-22309 по делу № А65-2114/2023 судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанции отменены. Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20 декабря 2023 г. оставлено в силе.
Судебная коллегия пришла к выводам, что суд первой инстанции правильно определил размер доли ООО «Карамай» в праве общей собственности на общее имущество в МКД исходя из нормативных требований и обоснованно удовлетворил иск управляющей организации. А выводы апелляционного и окружного судов о различном правовом статусе встроенной и пристроенной частей помещений и о наличии у ответчика обязанности вносить плату за содержание общего имущества исходя только из площади встроенной части сделаны с неправильным применением правовых норм.
В определении судебная коллегия указала на следующее:
1. Сам факт существования и сохранность каждого из помещений в МКД обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания). Наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения.
2. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в ЕГРН сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (пункты 3 и 4 Правил № 491). При расхождении сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРН, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на МКД, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРН. Таким же приоритетом обладают сведения из ЕГРН относительно расположенных в многоквартирном доме жилых и нежилых помещений.
3. Согласно выпискам из ЕГРН спорные нежилые помещения не являются самостоятельными строениями.
4. По вопросу отнесения помещения к МКД и определения расходов на содержание общего имущества судам необходимо оценивать результаты экспертизы исходя из нормативных требований к определению состава общего имущества, технической и проектной документации возведения дома (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22 июля 2021 г. № 309-ЭС21-5387).
5. Признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение (Приложение 1 (обязательное) к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4 августа 1998 г. № 37).
6. В состав МКД входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок) (пункт 3.21 ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения (утвержден и введен в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11 июня 2014 г. № 543-ст)).
7. Согласно техническим паспортам, изготовленным по состоянию на 1989, 2010, 2014, 2021 годы, и проектной документации встроенная и пристроенная части нежилых помещений ООО «Карамай» изначально создавались и вводились в эксплуатацию с МКД как единый объект. Пристроенная часть не имеет собственной несущей стены со стороны присоединения к жилому дому, не имеет статуса отдельного здания, является единой с встроенной частью, что отражено в проектной и иной технической и инвентаризационной документации. Спорные помещения являются встроенно-пристроенными к МКД, расположены на одном земельном участке, то есть образуют единый объект, имеющий один адрес.
Таким образом, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ подтвердила законность и обоснованность выводов суда первой инстанции о том, что правовой режим оплаты за встроенную и пристроенную части единого помещения не может быть различным.