11 сентября в рамках деловой программы Первого Международного форума устойчивого развития городов состоялась сессия «Facility Management: алгоритмы устойчивости».
В качестве спикеров в сессии приняли участие представители профессионального сообщества и эксперты в сфере жилищно-коммунального хозяйства:
– Олег Малахов, вице-президент Ассоциации «Новое качество»;
– Ольга Сердюк, первый заместитель исполнительного директора Ассоциации предприятий сферы ЖКХ «Объединенный Жилищно-Коммунальный Совет»;
– Ирина Генцлер, директор Направления «Городское хозяйство» Фонда «Институт экономики города»;
– Антон Турченко, генеральный директор «ЭкоПоинт»;
– Надежда Скрыльникова, руководитель проекта «Атлас Благо», Союз «Магнитогорская торгово-промышленная палата»;
– Иоланта Овчинникова, управляющий партнёр, генеральный директор ООО «МОСС Развитие»;
– Илья Шурыгин, независимый эксперт в области зарядной инфраструктуры.
Спикерами к обсуждению были подняты темы, касающиеся новых требований к УК в контексте принципов устойчивого развития, эффективных механизмов вовлечения жильцов в управление МКД, вопросов сокращения расходов УК и повышения качества обслуживания МКД, современных стратегий в управлении отходами, деятельности МОПов, проблем благоустройства мест ведения предпринимательской деятельности посредством инициативного бюджетирования, Digital-инструментов и организации зарядных станций для электромобилей.
Олег Малахов выступил с докладом на тему «Трансформация рынка управления многоквартирными домами».
В начале своего выступления он остановил внимание на том, что в последнее десятилетие власти активно реформировали проектирование и строительство, чтобы создать условия для массового строительства комфортного и доступного жилья в России. Теперь пришло время сосредоточиться на эксплуатации этого жилья.
Ссылаясь на статистические данные, он резюмировал, что в сфере управления многоквартирными домами (МКД) в настоящее время имеется две проблемы: недостаток информации о жилищном фонде и высокий темп ветшания домов. А сохранение технического состояния МКД и их безопасность зависят от правильной эксплуатации.
Так, по данным на 1 июня 2024 года, в государственной информационной системе «Жилищно-коммунальное хозяйство» (ГИС ЖКХ) содержатся сведения о 951 420 МКД в России. Из них 703 115 домов имеют информацию о степени износа: 8 % признаны аварийными, а 49 % нуждаются в капитальном ремонте или реконструкции.
Отметил, что с учетом действующих способов управления МКД, по данным ГИС ЖКХ, только 66 % домов управляются профессионалами – управляющими организациями, а процедура лицензирования деятельности по управлению МКД имеет ряд проблем, среди которых:
– неразвитость института заказчиков работ для МКД;
– недостаточная эффективность управляющих организаций;
– низкий уровень цифровизации услуг;
– сложности в реализации полномочий органов местного самоуправления.
В связи с этим в настоящее время в Госдуме и Минстрое России обсуждают следующие направления реформ:
1. Создание системы учета технического состояния МКД. В этом процессе должны быть задействованы федеральные, региональные и местные власти, органы госжилнадзора и управляющие организации. Проектная и техническая документация, результаты проведения технического обследования и эксплуатационного контроля, результаты переустройства и перепланировок – все эти сведения должны аккумулироваться, храниться и обновляться в бумажном и электронном виде. Формирование необходимой инфраструктуры для этих целей – сложная задача, но достижимая.
2. Стандартизация работы управления МКД. С начала административной реформы Минстрой России занимается этим вопросом, в том числе в рамках «регуляторной гильотины». Однако по-прежнему существуют проблемы с требованиями к управляющим организациям и их деятельности, так как участники рынка, контрольные органы и суды могут ориентироваться на устаревшие или противоречивые нормативные акты. Также имеются пробелы в регулировании, которые нужно быстро устранять. Это негативно сказывается на инвестиционном климате и качестве услуг для граждан. Необходимо создать обновленные и всесторонние стандарты деятельности, учитывающие региональные особенности.
3. Оптимизация сферы компетенции и зоны ответственности органов госжилнадзора, которые должны контролировать техническое состояние жилищного фонда и принимать меры для его сохранения, защищая базовые права граждан на комфортное жильё.
4. Совершенствование допуска на рынок. Цель — создание прозрачного рынка с профессиональными и добросовестными участниками, направленными на улучшение качества жизни граждан.
Спикер отметил, что на сегодняшний день сформированы три возможных сценария развития рынка управления жилищным фондом:
1. Консервативный: сохранение системы лицензирования с корректировками.
Для сохранения системы лицензирования с перераспределением полномочий между органами власти и ужесточением лицензионных требований, в частности, необходимо:
1. Пересмотреть лицензионные требования к управляющим компаниям (УК), добавив критерии опыта, репутации и квалификации специалистов.
2. Усилить надзор, обеспечив возможность оперативного лишения лицензий недобросовестных участников и замены УК для непрерывности управления многоквартирными домами (МКД).
3. Увеличить государственное финансирование и штат жилищных инспекций в два раза.
4. Передать ведение реестра МКД и управляющих организаций на уровень субъекта РФ.
5. Перевести контроль за деятельностью УК, включая расходование средств собственников, на муниципальный уровень.
6. За органами государственного жилищного надзора (ГЖН) оставить ведение реестра лицензий и лицензионный контроль.
2. Прогрессивный: переход на обязательное саморегулирование управления жилищным фондом с передачей контрольных полномочий СРО и установлением государственного надзора за СРО через представителей органов власти. Основой системы саморегулирования станут стандартизация и контроль деятельности участниками рынка, что снизит нагрузку на административные и судебные органы и сократит бюджетные затраты. По мнению экспертов, это улучшит инвестиционный климат в управлении МКД.
При этом у органов ГЖН останется надзор за техническим состоянием МКД, а ведение реестра МКД перейдет на уровень субъекта РФ. Контроль деятельности УК, расходования средств собственников, эксплуатационного контроля, обеспечение непрерывности управления и урегулирование споров будут полномочиями СРО. Национальное объединение будет контролировать деятельность СРО, а Минстрой России — деятельность национального объединения.
3. Альтернативный: переход к институту государственных региональных операторов управления жилищным фондом.
Этот сценарий предполагает передачу управления жилищным фондом государству, упразднение управляющих организаций и введение аккредитованных эксплуатирующих организаций. Все многоквартирные дома (МКД) будут переданы региональному оператору, который сможет управлять ими напрямую или через эксплуатирующие организации. Это приведет к монополизации рынка управления МКД и увеличению бюджетных расходов на деятельность региональных операторов, что снизит приток частных инвестиций и не создаст института «ответственного собственника».
Контроль и надзор будут двухуровневыми:
1. Контроль (уполномоченный орган власти субъекта РФ) и надзор (орган ГЖН) за деятельностью регионального оператора.
2. Контроль (уполномоченный орган местного самоуправления) и надзор (РПН, РТН, МЧС субъекта РФ) за деятельностью эксплуатирующих организаций.
Органы ГЖН сохранят основное полномочие по контролю технического состояния МКД.
Олег Малахов полагает, что каждый сценарий имеет свои плюсы и минусы. Переход на систему обязательного саморегулирования может стать более эффективным и сократить бюджетные расходы. Вызовы в сфере ЖКХ требуют масштабных реформ, а система СРО может стать профессиональным центром компетенции в управлении жилищным фондом.
Идея перехода управления МКД на саморегулирование обсуждается уже давно. В 2023-2024 годах на различных площадках прошли публичные обсуждения с участием представителей власти, экспертов и профессионалов. Обсуждались улучшения в лицензировании и возможность перехода на обязательное саморегулирование. Внимание также уделили опыту уже существующих добровольных саморегулируемых организаций (СРО) в этой сфере. По итогам обсуждений стало понятно, что интерес к саморегулированию растет среди властей и управляющих организаций.
В заключение Олег Малахов подчеркнул, что сфера ЖКХ сталкивается с серьезными вызовами, требующими масштабных реформ. Переход на обязательное саморегулирование в управлении жилищным фондом поможет создать мощный центр профессиональных компетенций. В этой системе саморегулируемые организации будут объединены под руководством Национального объединения СРО в сфере управления жилищным фондом.