Комитетом Государственной Думы по строительству и ЖКХ 19 сентября проведен круглый стол на тему «Проблемы содержания и эксплуатации объектов капитального строительства (многоквартирных домов и зданий общественного назначения) с массовым пребыванием граждан».
Модераторы круглого стола:
– Сергей Пахомов, председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ;
– Марк Геллер, член Президиума Правления, председатель Комитета по строительству «ОПОРЫ РОССИИ», к.ю.н., советник Президента Ассоциации управляющих организаций «Новое качество».
Заседание открыл председатель Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Сергей Пахомов.
Во вступительном слове он отметил, что государственные программы и национальные проекты направлены на улучшение качества жизни людей, и акцентировал внимание на комплексном подходе при совершенствовании регулирования. Проектирование, строительство и эксплуатация рассматриваются как взаимосвязанные этапы жизненного цикла объекта. Однако до сих пор основное внимание уделяется этапам до ввода объектов в эксплуатацию, в то время как этап эксплуатации остаётся недостаточно проработанным, несмотря на его продолжительность.
Сергей Пахомов обозначил ряд проблем, которые предлагается обсудить на круглом столе:
– проблемы низкого качества эксплуатации многоквартирных домов, недостаточная квалификация управляющих организаций, рейдерство домов недобросовестными участниками рынка управления МКД;
– проблемы нехватки контроля за техническим состоянием, нарушения эксплуатационных требований и быстрой амортизации объектов социальной, спортивной и культурной инфраструктуры, сложности с гарантийными требованиями к подрядчикам, что может свести на нет результаты национальных проектов и государственных программ;
– проблемы нарушения требований технической безопасности, неопределённости в распределении ответственности между собственником и эксплуатирующей организацией частных общественных объектов (ТЦ, БЦ и других);
– проблемы и особенности эксплуатации объектов культурного наследия.
Он также подчеркнул важность мнений участников круглого стола по вопросам качества и состава проектной документации, развития инструментов эксплуатационного контроля и технического обследования, целесообразности дополнения проектной документации разделом об эксплуатации здания, формирования единого подхода к требованиям эксплуатации и определения эффективной и соразмерной системы контроля и надзора при нарушении требований.
В заключение Сергей Пахомов отметил, что круглый стол — это первая попытка обсуждения указанных проблем на таком высоком уровне. Задача мероприятия — определить дальнейшие шаги по выявлению проблем в период эксплуатации и поиску решений существующих проблем.
Марк Геллер, член Президиума Правления и председатель Комитета по строительству «Опоры России», кандидат юридических наук и советник Президента Ассоциации управляющих организаций «Новое качество», в своём выступлении обратил внимание на проблемы учёта зданий, их технического состояния и эксплуатации бомбоубежищ в многоквартирных домах.
Он отметил, что на текущий момент до сих пор отсутствует государственная система учёта, включая технический учёт жилищного фонда, техническую инвентаризацию и паспортизацию, а также мониторинг состояния внутридомовых инженерных сетей. В результате чего управляющие компании не могут планировать текущий и капитальный ремонт, а власти не могут разрабатывать объективные и корректные планы для реализации региональных программ в сфере ЖКХ и распределения бюджетных средств.
Для решения этих проблем предложил к рассмотрению следующие меры:
– создание единой нормативно-правовой базы;
– внедрение механизма хранения информации об истории дома, изменениях технических характеристик, текущем и капитальном ремонте, видах работ и сроках их выполнения, а также об управлении домом и ответственных лицах в ГИС ЖКХ;
– совершенствование механизмов мониторинга и фиксации текущего состояния жилищного фонда;
– передача дискреционных полномочий субъектам РФ по ведению и улучшению процедур государственного учёта жилищного фонда.
Также Марк Геллер подчеркнул необходимость уделить внимание вопросу учёта бомбоубежищ в многоквартирных домах и говорил о целесообразности проведения в данной области таких мероприятий как:
– проведение ревизии и формирование реестра;
– выведение этих объектов из состава общего имущества многоквартирных домов и передаче их на баланс региональных МЧС;
– разграничение зон ответственности между региональными МЧС и управляющими организациями многоквартирных домов: последние должны обеспечивать доступ и работу сетей, устанавливать отдельные счётчики, а эксплуатация, содержание и обеспечение оборудованием будут находиться в зоне ответственности МЧС.
Эти меры позволят улучшить планирование ремонта, распределение бюджетных средств и управление жилищным фондом в целом, заключил Марк Геллер.
В работе круглого стола приняли участие представители Счетной Палаты Российской Федерации, Минстроя России, МЧС России, ФАУ «ФЦС», Ростехнадзор, ППК «Единый заказчик», ППК «Фонд развития территорий», экспертных советов при Комитете Государственной Думы по строительству и ЖКХ, Комитета по строительству «Деловой России» и «ОПОРЫ РОССИИ», НОСТРОЙ, НОПРИЗ, Российского Совета Торговых Центров, Ассоциации предприятий сферы ЖКХ «Объединенный Жилищно-Коммунальный Совет», Ассоциации управляющих организаций «Новое качество», организаций, осуществляющих управление, содержание и эксплуатацию объектов капитального строительства (МКД и зданий общественного назначения с массовым пребыванием граждан).
Ассоциацию «Новое качество» на заседании представил Вице-президент Олег Малахов, который в рамках своего выступления отметил, что реформирование проектирования и строительства позволило исполнительной и законодательной власти создать условия для массового строительства доступного жилья в России. Однако теперь необходимо обратить внимание на этап эксплуатации жилья.
Цель отрасли — формирование прозрачного рынка с профессиональными и добросовестными участниками, которые обеспечивают сохранение технического состояния многоквартирных домов и повышение качества жизни граждан.
Олег Малахов озвучил, что сейчас сформировано три сценария развития рынка управления жилищным фондом:
1. Консервативный — сохранение системы лицензирования с точечными изменениями регулирования и ужесточением лицензионных требований.
2. Прогрессивный — переход на обязательное саморегулирование деятельности управляющих организаций с передачей большинства полномочий в сфере контроля в СРО и государственным контролем за ними.
3. Альтернативный — переход к государственным региональным операторам управления жилищным фондом.
Он констатировал, что каждый из сценариев имеет свои плюсы и минусы, поэтому выводы сформулированы с учётом достижения стратегических целей: повышение качества жилищно-коммунальных услуг, формирование баланса прав и обязанностей, инвестиционной привлекательности и совершенствования контроля и надзора в сфере управления МКД.
Вместе с тем подробнее остановился на том, что переход на систему саморегулирования в сфере управления МКД обсуждается профессиональным сообществом уже несколько лет. В 2023–2024 годах проводились публичные обсуждения с представителями власти и экспертами. Интерес к саморегулированию растёт среди органов власти и управляющих организаций.
В качестве ещё одного важного аспекта, которому стоит уделить внимание, Олег Малахов назвал перенастройку финансовых механизмов в сфере управления МКД. Основная проблема которой заключается в отсутствии экономически обоснованного тарифа за содержание общего имущества. Прозрачному формированию тарифов мешают недостаток актуальной информации о состоянии жилищного фонда и непоследовательность правил расчёта и утверждения стоимости договора управления.
Второй момент — работа с задолженностью. Он упомянул о законопроекте , внесённом в Государственную Думу, касающемся распространения использования исполнительной надписи нотариуса в сфере ЖКХ. Принятие этого закона упростит процесс и позволит сэкономить на судебных издержках, резюмировал он.
Олег Малахов уточнил, что Ассоциация «Новое качество» работает над всеми этими вопросами и участвует в Экспертном совете при Комитете. Большинство предложений Ассоциации уже учтено в перечне предложений по совершенствованию законодательства, направленных на развитие коммунальной инфраструктуры и повышение качества услуг ЖКХ, разработанном под руководством вице-спикера ГосДумы Алексея Гордеева. После утверждения окончательного перечня предложений Ассоциация готова участвовать в реализации этих мер.
Также в блоке круглого стола, посвященного обсуждению проблем и поиску решений в сфере эксплуатации многоквартирных домов, выступила Ольга Сердюк, заместитель председателя Экспертного совета по ЖКХ при Комитете Государственной Думы по строительству и ЖКХ, исполнительный директор Ассоциации «Совет ЖКХ» и Анвар Шамузафаров, президент НОПРИЗ.
В своём выступлении Ольга Сердюк отметила, что вне зависимости от выбранного направления развития сферы управления МКД, собственники, управляющие компании и другие участники данных правоотношений должны чётко понимать, что включает в себя управление МКД, качество услуг и сопутствующие аспекты.
Она акцентировала внимание на том, что значительной частью создания регулирования сферы является система национальной стандартизации. Росстандартом было принято решение о создании технического комитета по стандартизации ТК-393 «Услуги (работы, процессы) в сфере жилищно-коммунального хозяйства и формирования комфортной городской среды». Этот ТК является формой сотрудничества заинтересованных организаций, органов власти при проведении работ по стандартизации, в том числе формирования стандартов деятельности по управлению многоквартирными домами.
Продолжая выступление, Ольга Сердюк остановила внимание на том, что в настоящее время, ТК-393 разработал около 40 национальных стандартов в сфере ЖКХ, из которых 12 касаются управления многоквартирными домами. Работа ТК-393 продолжается, и разрабатываются новые стандарты, касающиеся капитального ремонта, повышения энергетической эффективности и автоматизации, указала она.
Национальные стандарты применяются добровольно, но могут стать обязательными, если организация или саморегулируемая организация (СРО) решит их использовать. Также стандарты становятся обязательными, если на них ссылаются в договорах управления. Стандарты разрабатываются с учетом интересов всех сторон: управляющих организаций, потребителей и органов власти. Процесс разработки включает обсуждение и экспертизы, что делает их максимально качественными и практичными.
В качестве примера она привела новый национальный стандарт ГОСТ Р 70773-2023, который вступит в силу с марта 2024 года. Он содержит в себе техническое обоснование, определение видов работ, услуг, плановых, неотложных, обязательных, восстановительных. Там приведена рекомендованная группировка работ, услуг в перечне работ и услуг. Там установлено, как подготовить необходимое экономическое обоснование на основании определения стоимости работы, расчета финансовых потребностей на содержание общего имущества, определение расходов собственников, расчеты размера платы. Это помогает обеспечить взаимопонимание между управляющими организациями и потребителями.
Ольга Сердюк сообщила, что ТК-393 также подготовил перечень других стандартов, касающихся долгосрочного и годового планирования работ по ремонту, благоустройству, энергосбережению и расчету платы за содержание жилья, которые направлены на устранение пробелов в регулировании и способствуют добросовестной конкуренции и защите прав граждан.
В заключение Ольга Сердюк подчеркнула, что для ускорения разработки стандартов необходимо, чтобы Минстрой России совместно с ТК утвердил план разработки и финансирования этих проектов. Это позволит внести изменения в существующее законодательство и сделать применение национальных стандартов обязательным. В случае введения обязательного саморегулирования, эту работу могли бы вести и объединения саморегулируемых организаций, что также ускорило бы процесс стандартизации и улучшит качество управления многоквартирными домами.
Анвар Шамузафаров в рамках своего выступления остановился на проблемах и вызовах сферы эксплуатации и управления зданиями, строениями, сооружениями. Указал, что эффективность жизненного цикла объектов недвижимости в значительной степени зависит от обеспечения при проектировании их длительной и безопасной эксплуатации. На этом этапе жизненного цикла отметил:
– несовершенство нормативного регулирования процессов эксплуатации, документов по стандартизации, техническое обследование конструкций зданий, сооружений ошибочно закреплено не за инженерами-конструкторами, а за изыскателями, которые по своему образованию не компетентны в этих вопросах;
– невнимание к профессиональной подготовке и квалификации, а также системе оплаты труда специалистов по эксплуатации объектов;
– отсутствие правовой системы надзора за содержанием и эксплуатацией зданий и сооружений с массовым пребыванием граждан;
– недостатки регулирования услуг по управлению МКД при лицензировании.
Для решения обозначенных проблем, в частности, указал на необходимость внесения конкретных изменений в ГрК РФ.
Также в рамках круглого стола выступили:
– Сергей Аристархов, руководитель аппарата ППК «Единый заказчик»;
– Сергей Головин, заместитель начальника ФАУ «Главгосэкспертиза России» по ценообразованию;
– Николай Шелаков, заместитель начальника Управления государственного строительного надзора Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор);
– Сергей Воронов, директор Департамента надзорной деятельности и профилактической работы МЧС России, действительный государственный советник Российской Федерации 3 класса;
– Антон Глушков, президент НОСТРОЙ;
– Николай Беляев, заместитель председателя Комитета государственного строительного надзора города Москвы;
– Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы;
– Максим Зубков, исполнительный директор Комитета по строительству «Деловой России»;
– Олег Климов, Президент Российского союза торговых центров;
– Денис Троценко, партнер, генеральный директор ООО УК Коммонвелс Партнершип;
– Сергей Голубев, генеральный директор Ассоциации Экспертно-аналитический центр проектировщиков «Проектный Портал».
Участники круглого стола всесторонне остановились на различных аспектах, проблемах эксплуатации многоквартирных домов, объектов социальной, спортивной и культурной инфраструктуры и объектов культурного наследия.
Так, в частности, Сергей Аристархов отметил среди важных проблем, требующих решения в виде совершенствования законодательства в сфере эксплуатации объектов: 1. финансирование не синхронизировано со стадиями строительства и эксплуатации объектов; 2. недостаток профессионального состава сотрудников, отвечающих за эксплуатацию объектов.
Сергей Головин акцентировал внимание на том, что оценка затрат на протяжении всего жизненного цикла объектов, особенно с учётом расходов на эксплуатацию, должна стать неотъемлемой частью экономических расчётов и играть ключевую роль при выборе проектных решений, способствующих рациональному использованию бюджетных средств. Наиболее целесообразно проводить оценку затрат, связанных с обслуживанием зданий и сооружений, на этапе технико-экономического обоснования и выбора проектных решений.
Представители Ростехнадзор и МЧС, Николай Шелаков и Сергей Воронов, в ситуации с многоквартирными домами выступили за восстановление контрольно-надзорных функций, которые были существенно ограничены в рамках регуляторной гильотины. Они отметили, что даже при явных нарушениях не всегда имеют доступ на объекты и не могут его получить.
Антон Глушков, ведя речь о гарантийных обязательствах подрядчиков и ссылаясь на сложившуюся судебную практику, констатировал, что выплаты из компенсационных фондов СРО чаще всего касаются случаев ненадлежащей эксплуатации объектов. НОСТРОЙ анализирует практику имущественной ответственности СРО и рекомендует развитие страхования имущественной ответственности для защиты прав третьих лиц. В 2023 году было заключено больше договоров страхования, чем в 2022 году, с увеличением общей страховой суммы. НОСТРОЙ выявил, что сроки рассмотрения споров по статье 601 ГрК РФ часто затягиваются, и предлагает продлить срок действия договоров страхования с 24 до 48 месяцев, чтобы устранить препятствия для страховых выплат.
Николай Беляев в качестве проблем рассматриваемой сферы обозначил отсутствие контроля за техническим состоянием объектов после ввода в эксплуатацию и механизма понуждения к надлежащей эксплуатации, а также ненадлежащее качество управления ими собственниками и эксплуатирующей организацией. Для решения которых указал на необходимость законодательного закрепления конкретного вида надзора за техническим состоянием объектов после их ввода в эксплуатацию и наделения органов, осуществляющих региональный строительный надзор, полномочиями по контролю за техническим состоянием объектов.
Владислав Преображенский говорил о необходимости соблюдения баланса обязанностей и ответственности собственников и лиц, осуществляющих эксплуатацию перечисленных объектов, о необходимости финансового обеспечения надлежащей эксплуатации.
Олег Климов обозначил проблемы эксплуатации и содержания торговых центров в условиях современных реалий и специфики их деятельности, в том числе с учетом налогового законодательства. Денис Троценко в своем выступлении сделал акцент на конкретных причинах проблем сферы эксплуатации объектов. Сергей Голубев отметил, что эксплуатация многоквартирных домов, которые одновременно являются и объектами культурного наследия, должна обладать соответствующей спецификой.
По результатам обсуждений будет подготовлена Резолюции