2 июля 2025 года в Совете Федерации под председательством первого заместителя Председателя СФ Владимира Якушева состоялись парламентские слушания на тему «Вопросы управления комплексами индивидуальных жилых домов».
Слушания прошли при участии сенаторов Российской Федерации, депутатов Государственной Думы, представителей Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, Министерства энергетики Российской Федерации, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, акционерного общества «ДОМ.РФ», представителей органов государственной власти субъектов Российской Федерации, экспертов в строительной отрасли, отмечают следующее.
Также в них принял участие Марк Геллер, исполнительный директор Ассоциации предприятий сферы ЖКХ «Объединенный Жилищно-Коммунальный Совет», советник председателя Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ.
Открывая слушания, Владимир Якушев отметил, что для реализации Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 декабря 2021 года № 55-П, а также с целью совершенствования законодательства в данной сфере, Правительством РФ был разработан проект федерального закона № 155842-8, направленный на урегулирование деятельности «жилых комплексов» и управление имуществом общего пользования, а также установления гарантий защиты прав, законных интересов и имущества собственников индивидуальных жилых домов, земельных участков, иных объектов в таких комплексах.
В настоящее время имеются различные позиции профильных комитетов Госдумы по данному законопроекту, которые достаточно противоречивы. Поэтому законопроект не получает поддержки длительное время. Вместе с тем, отвечать на вызовы необходимо. Кроме того, Конституционный суд РФ обозначил проблему, ориентируя на необходимость законодательного закрепления, и сделал выводы относительно того, какие принципы должны быть отражены в сформированной правовой конструкции закона, подчеркнул первый заместитель Председателя Совета Федерации.
Владимир Якушев обратил внимание участников парламентских слушаний на то, что Конституционный суд не исключил возможности нахождения имущества общего пользования в собственности третьих лиц, т.е. оно может находиться не только в долевой собственности собственников земельных участков индивидуальных жилых домов. И в таких ситуациях, по мнению высшего судебного органа конституционного контроля страны, является обязательным установление законодателем правового режима и критериев определения такого имущества, порядка и условий взимания платы за его содержание, а также критериев, на основе которых будет определяться состав и размер такой платы.
Владимир Якушев отметил, что вопросы предельно ясно сформулированы и подлежат рассмотрению в рамках данных парламентских слушаний.
Андрей Шевченко, председатель Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера, указал, что законопроектом № 155842-8 предусматривается единый порядок управления общим имуществом в таких комплексах. Однако до настоящего времени сохраняются спорные моменты, требующие своевременной проработки и корректировки законопроекта.
Председатель Комитета по федеративному устройству отметил, что в целом регионами РФ законопроект поддерживается. Они заинтересованы в его принятии.
Андрей Шевченко выделил три блока вопросов, которые особо отмечаются субъектами РФ:
1. проект в полной мере не решает проблемы зависимости собственников долевого имущества МЖК от частных собственников имущества, предназначенного для удовлетворения общих потребностей. В связи с чем предлагается закрепить в проекте конкретный перечень такого частного имущества, наличие которого допускается в рамках жилого комплекса, порядок передачи части имущества в долевую собственность, а также порядок определения размера расходов долевых собственников, подлежащих возмещению частными собственниками;
2. необходимость проработки вопроса об установлении требований к управляющим организациям, в том числе по аналогии с управлением МКД;
3. необходимость конкретизации порядка дальнейшего управления общим имуществом МЖК в тех случаях, когда собственниками не выбран или не реализован способ управления общим имуществом.
Сергей Пахомов, председатель Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, в своем докладе резюмировал необходимость расширения положений рассматриваемого законопроекта, нежели он был подготовлен к первому чтению.
Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ констатировал, что в настоящее время уже подготовлен рабочий, пригодный для обсуждения вариант законопроекта ко второму чтению, который направлен всем заинтересованным для анализа и предложений.
Вместе с тем, Сергей Пахомов обратил внимание на перечень вопросов, который в законопроекте недостаточно урегулирован, но который должен быть проработан:
1. территория «коттеджного поселка». Квалифицирующими признаками территории коттеджного поселка по общему правилу должны являться его земельные участки, площадь поселка и границы его территории. Должны быть предусмотрены различные способы определения территории поселка как в соответствии с земельным, так и градостроительным законодательством. Важно определить виды разрешенного использования земельных участков, на которых допустимо создавать коттеджные поселки;
2. цель создания коттеджного поселка в зависимости от того, новая это застройка или часть уже сложившейся;
3. земельно-имущественные отношения, связанные с функционированием территории коттеджного поселка при выборе модели правового регулирования. Общее имущество хотя и объединено территорией таких поселков, но не всегда связано фактически или технологически, как в многоквартирных домах. В законопроекте следует определить имущество, которое предполагается для удовлетворения общих потребностей собственников. Состав общего имущества в коттеджном поселке должен быть определен непосредственно законом, а его перечень должен быть поименован в договорах купли-продажи при приобретении земельных участков в составе коттеджных поселков. Так граждане, приобретающие такой участок, будут обязаны содержать общее имущество в обязательном порядке. Речь, в первую очередь, о проездах, проходах, пожарных водоемах. Иное имущество также может приобрести статус общего имущества, но для этого необходимо прописать конкретные случаи, например если его предполагает проектная документация при строительстве поселка или если так решили сами собственники участков;
4. содержание и эксплуатация общего имущества. Гражданским законодательством уже урегулирован вопрос создания товарищества собственников недвижимости, а также особенности его управления, и, соответственно, не требует дополнительного регулирования. Но вопрос, всегда ли необходимо создание такого товарищества и закрепления за ним общего имущества, вызывает разногласия;
5. переходные положения. Распространение норм нового закона уже на сложившиеся отношения.
Ирек Файзуллин, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, в ходе своего выступления отметил, что текст законопроекта, подготовленного ко второму чтению, строится не на нормах жилищного законодательства, а на нормах гражданского законодательства. На основе этого предлагается решение, что МЖК – это границы общей территории по внешним границам земельных участков. При этом министр указал, что речь должна идти о совокупности 10 земельных участков и более, а решение об отнесении поселка к МЖК должно фиксироваться Росреестром в ЕГРН.
Далее Ирек Файзуллин остановился на ключевых аспектах, направленных на исполнение решения Конституционного суда:
1. вопросы определения размера и состава платы за пользование общего имущества должны определяться общим собранием собственников (ОСС). Законопроектом формируется полномочие регионов в случае, когда соглашение не достигнуто: законом субъекта РФ может быть установлен порядок определения предельно допустимых размеров такой платы;
2. пользование общим имуществом, принадлежавшим третьим лицам, будет осуществляться за плату по соглашению сторон или судом при отсутствии такового;
3. решения ОСС о выборе способа управления, размере расходов на содержание и платы за пользование общим имуществом будут являться обязательными;
4. до заключения договора купли-продажи покупатель будет иметь право на получение информации о всех решениях, принятых ОСС ранее;
5. предусматривается возможность регионов по контролю за деятельностью управляющих организаций и ТСН, а также по проведению конкурса по выбору УК;
6. устанавливается возможность передачи за плату инженерно-технической инфраструктуры.
Министр подчеркнул, что все поселки, построенные после принятия закона и в случае единогласного принятия решения собственниками, могут также перейти в соответствующую правовую форму, а если такого решения нет, то переход будет возможен в судебном порядке.
Алексей Бутовецкий, статс-секретарь – заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, указал, что главный вопрос разрешен Гражданским кодексом, предусматривающим базовую модель взаимодействия собственников – это общая долевая собственность и концепция законопроекта этой модели соответствует. Но основным спорным вопросом остаётся, что делать, если общее имущество не является долевым и как к нему перейти. В связи с этим Алексей Бутовецкий озвучил конкретные предложения к законопроекту:
1. «жесткая модель», по аналогии с законом о гаражах, то есть неважно у кого была собственность до этого, с момента вступления в силу закона, становится общей долевой;
2. закрепить гарантии граждан (собственников) о недопустимости причинения препятствий по проходу, проезду к объекту его собственности;
3. исключить двойственное понятие МЖК, которое имеется в рассматриваемом законопроекте и в Законе № 214-ФЗ;
4. исключить из законопроекта «садовые дома», которые уже подпадают под самостоятельное правовое регулирование;
5. договор купли-продажи между собственниками и РСО сделать обязательным или дать полномочия регионам по определению его цены;
6. предусмотреть наличие в договоре купли-продажи земельного участка гарантий на пользование общим имуществом;
7. внести изменения в ст. 39.5 Земельного кодекса РФ, предусмотрев положение о возникновении права собственности на общее имущество по аналогии с нормами по многоквартирным домам.
Елена Медведева, директор Департамента оперативного управления в ТЭК Минэнерго России, заявила, что законопроект поддерживается. Предложила предусмотреть возможность передачи сетей РСО, в случае несогласования условий договора их купли-продажи с собственниками, в безвозмездное пользование до момента принятия последними решения о продаже иному лицу или согласования всех условий соответствующего договора.
Тихон Фирсов, министр имущественных отношений Московской области, отметил ряд ключевых проблем в данной сфере в Московской области, поддержал законопроект.
Алексей Анисимов, депутат Щепкинского сельского поселения Аксайского района Ростовской области предложил:
1. внести в ст. 15 Жилищного кодекса РФ, которая описывает объекты жилищных прав, понятие МЖК и регулирование такого объекта унифицировать с регулированием управления многоквартирными домами, но за исключением особенностей, связанных со строительством и эксплуатацией линейных объектов, размещенных на земле;
2. наделить органы местного самоуправления полномочиями по установлению границ МЖК как новых, так и ранее застроенных территорий ИЖС в сельской местности;
3. установить переходный период для существующих коттеджных поселков на 3-5 лет;
4. перед вторым чтением провести моделирование проектируемых правовых норм с привлечением экспертов и организаторов успешно функционирующих коттеджных поселков;
5. внести понятие МЖК в Правила технического присоединения ко всем видам инженерных сетей и линейных объектов.
Владимир Тучков, вице-президент Общероссийского межотраслевого объединения работодателей «Российский союз строителей», по рассматриваемым вопросам говорил о необходимости донастройки определения объектов общего пользования, таких как дороги, канализационно-насосные станции, линии электропередач и механизмов их передачи, формирования в законопроекте главы голосования и собрания, подготовки сравнительной таблицы поправок в Жилищный и Гражданский кодексы, подготовки типового раздела правил проживания для включения его в устав ТСН коттеджных поселков, согласования формулы единого платежа за содержание МЖК, подготовки типового договора управления такими комплексами.
Михаил Краснов, вице-президент Общероссийского межотраслевого объединения работодателей «Союз сельских строителей», обратил внимание на то, что все рассматриваемые предложения касаются юридических вопросов. Однако, по мнению спикера, успешность управления МЖК зависит от двух факторов – платежеспособность и цена тех технологий, которые необходимы для обеспечения жителей водой, теплом, светом и т.д. Он отметил, что необходимо создание единой системы, которая позволила бы контролировать абсолютно все параметры: и юридические, и технологические, и ценовые.
Светлана Разворотнева, заместитель председателя Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, озвучила конкретные предложения, которые стоит предусмотреть в законопроекте. В частности, она говорила о необходимости установления процедуры проведения ОСС по принципу «1 голос = 1 участок», наличия методики утверждения размера платы, установленной государством, а не ОСС.
Также Светлана Разворотнева предложила отказаться от непосредственного управления в МЖК, а при наличии в комплексах технически сложных объектов управление общим имуществом должно осуществляться исключительно лицензированной управляющей организацией, даже если ранее там было создано ТСН. Спикер отметила необходимость предусмотрения безусловной возможности принятия собственниками решений о переходе индивидуальных потребителей на прямые договора с поставщиками ресурсов.
Александр Коротенко, начальник Департамента по нормативно-правовой работе публичного акционерного общества «Федеральная сетевая компания – Россети», поддержал законодательное закрепление МЖК и определение порядка содержания общего имущества. В своем выступлении затронул вопросы передачи и эксплуатации сетей.
По мнению Светланы Стонис, сопредседателя комитета по земельным и градостроительным отношениям Ассоциации участников рынка малоэтажного жилищного строительства, генерального директора Группы юридических компаний «ЛУЧ», для того чтобы законопроект (закон) работал, необходимо запретить раздел земельного участка, находящегося в частной собственности, при условии, что такой раздел предполагает образование более чем 10 земельных участков, без разработки проекта планировки территорий и его утверждения органами местного самоуправления. Также спикер предложила в законопроект внести положения об обязании собственника при разделе земельного участка производить изменения вида разрешенного использования согласно ППТ.
Елена Незванова, руководитель строительной компании «Специализированный застройщик Стройлайф» Оренбургской области, говорила о наличии в действующем законодательстве дублирующих понятий, которые зачастую разнятся, что приводит к определенным сложностям во взаимодействии с госорганами. Она просила обратить особое внимание на положения Закона от 22.07.2024 № 186-ФЗ, который находится в непосредственной связи с рассматриваемым законопроектом.
Наталья Воронцова, заместитель директора по правовым вопросам управляющей компании «ФКС Каскад» Московской области, заявила возражения против исключения из Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ понятия МЖК, поскольку застройщики сталкиваются с нежеланием собственников принимать имущество, понимая бремя затрат на его содержание. Также она подняла проблему передачи имущества сетевым организациям. Относительно законопроекта Наталья Воронцова предложила внести в него понятие «таунхаус».
Подводя итоги парламентских слушаний, Владимир Якушев отметил необходимость рассмотрения всех озвученных предложений с целью их учета для успешной доработки законопроекта № 155842-8 «О жилых комплексах, об управлении имуществом общего пользования в жилых комплексах» (в части регулирования отношений, касающихся имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой).
С проектом рекомендаций можно ознакомиться по ссылке: http://region.council.gov.ru/activity/activities/parliamentary/167726/
Видеозапись парламентских слушаний по ссылке: https://m.vkvideo.ru/video-170206299_456247780?list=15d9ccc61781739c49&force_redirect_to_app=vkvideo&telegram=1