С июля 2015 г. по июнь 2022 г. компания управляла многоквартирными домами на улице Ефремова в Москве в соответствии с договором, заключенным с собственниками помещений. Договор заключен на основании решения общего собрания собственников, состоявшегося 17 июля 2015 г. В решении были определены основные условия, срок и цена договора управления, которая включала плату за помещения, коммунальные услуги и взнос на капитальный ремонт. Плата за содержание рассчитывалась как ежемесячная ставка за управление и обслуживание общего имущества. Размер ставки установлен за 1 кв. м жилого и нежилого помещения на каждый календарный год за период с 17 июля 2015 г. по 16 июля 2020 г.
На внеочередном общем собрании собственников 6 апреля 2020 г. был утвержден новый тариф на содержание нежилых помещений — 195,13 рубля за квадратный метр с ноября 2019 г. по декабрь 2020 г. Этот тариф ежегодно индексировался.
Далее общее собрание собственников помещений в МКД решением, оформленным протоколом от 8 января 2022 г., изменило путем уменьшения ранее установленный решением от 6 апреля 2020 г. тариф за оказываемые услуги по содержанию и ремонту общего имущества на период с 2015 г. по 2020 г. и определило тариф (ставку) на период с 1 января 2021 г. по 30 июня 2022 г. в размере 170 руб./кв. м в месяц.
С июля 2022 года управление домами перешло к Товариществу.
Предприниматель, который с 2021 года владел 48 нежилыми помещениями в МКД, в период с июня 2021 г. по июнь 2022 г. платил за содержание по тарифу, утвержденному на собрании 6 апреля 2020 г., и полагая, что с его стороны имеется переплата, направил управляющей компании претензию с требованием произвести перерасчет платы за содержание помещений за указанный период исходя из ставки, указанной в протоколе от 8 января 2022 г.
Управляющая компания не согласилась с претензией предпринимателя и оставила ее без удовлетворения, что послужило основанием для обращения последним в суд с соответствующим иском.
Что сказали суды
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск предпринимателя и взыскали с управляющей компании долг и штраф.
В частности, в судебных актах обе инстанции сослались на статьи 39, 153, 156, 157.2, 161, 162 Жилищного кодекса, и исходили из того, что собственники помещений в жилом комплексе на общем собрании правомерно уменьшили за предшествующий период размер тарифа за услуги по содержанию и ремонту общего имущества, поскольку Жилищный кодекс не содержит прямого запрета на такое изменение.
Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в Определении от 22.08.2025 № 305-ЭС24-23682 по делу № А40-64002/2023 указала, что суды трех инстанций при рассмотрении дела неправильно применили нормы материального и процессуального права и помимо прочего не учли следующего:
-
порядок определения и размер платы за содержание общего имущества дома, а также перечень работ, выполняемых в целях надлежащего содержания общего имущества МКД, являются обязательными условиями договора управления (часть 3 статьи 162 Жилищного кодекса);
-
в силу части 8 статьи 162 Жилищного кодекса изменение условий такого договора осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, то есть по соглашению сторон или в судебном порядке;
-
в случае изменения договора обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении, если иное не вытекает из соглашения (пункт 3 статьи 453 Гражданского кодекса);
-
в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон;
-
согласно разъяснениям, приведенным в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2021 г. № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» и в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», арбитражный суд не связан правовой квалификацией правоотношений, предложенной лицами, участвующими в деле. По смыслу части 1 статьи 168 АПК РФ именно суд определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, подлежат установлению, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, и указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле;
-
в соответствии с положениями статьи 162 Жилищного кодекса, пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, и пунктами 5, 8 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 г. № 416, при заключении договора управления общее собрание собственников помещений должно утвердить перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, условия их оказания и выполнения, объем, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) их оказания; данные условия подлежат включению в договор управления;
-
в соответствии с частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса за качество оказываемых услуг несет ответственность управляющая компания, а собственники помещений могут оспаривать факт их надлежащего оказания;
-
правоотношения сторон по договору возмездного оказания услуг по управлению МКД регулируются, в том числе, и гражданским законодательством. В силу статьи 783 Гражданского кодекса к такому договору применяются общие положения о подряде, согласно которым у заказчика возникает обязанность уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом (статья 711 Гражданского кодекса);
-
как разъяснено в пункте 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда», приемка работ не лишает заказчика права представить суду возражения по фактическому объему и стоимости работ;
-
согласно части 12 статьи 162 Жилищного кодекса, если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.
-
исходя из позиции Конституционного Суда Российской Федерации, содержащейся в постановлении от 28 декабря 2021 г. № 55-П, следует, что в случае возникновения спора факт установления платы за управление имуществом общего пользования общим собранием собственников или в определенном ими порядке не препятствует суду оценить доводы собственника о выходе услуг управляющей компании за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания данного имущества, об установлении стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, об отнесении к данному имуществу объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей комплекса в комфортных условиях проживания.
Выводы, к которым пришла судебная коллегия:
1. Собственники помещений МКД не вправе в одностороннем порядке изменять ранее установленный размер платы за содержание общего имущества дома на прошедший период и распространять изменения на прошлые периоды по исполненному договору.
2. Факт утверждения нового тарифа общим собранием не влечёт автоматический перерасчет по уже исполненным обязательствам, а договорные отношения могут быть изменены только судом или по соглашению сторон.
3. Размер платы за оказанные в соответствии с перечнем услуги должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с предписаниями законодательства, отвечать требованиям разумности и не может устанавливаться общим собранием собственников произвольно, то есть размер платы должен быть экономически обоснован.
4. В данном случае суды трех инстанций:
-
не исследовали утвержденный общим собранием перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в жилом комплексе, их объем, стоимость, условия оказания и выполнения;
-
не проверили, соответствовали ли услуги, фактически оказанные управляющей компанией в указанный в иске период (с июня 2021 г. по июнь 2022 г.), перечню и стоимости, предусмотренным договором управления;
-
не исследовали вопросы об экономической обоснованности и разумности стоимости оказанных услуг, и как следствие, о разумности снижения размера их оплаты решением внеочередного общего собрания собственников, оформленным протоколом от 8 января 2022 г., применительно к спорному периоду, а также о наличии или отсутствии в связи с этим на стороне управляющей компании неосновательного обогащения.
Итог
Судебные акты отменены, дело - направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.