Предметом спора стало право на нежилое помещение в виде комнаты консьержа.
Из материалов дела следует, что ООО «ГлавГрадоСтрой» (общество) являлось застройщиком многоквартирного дома (МКД).
В мае 2015 года в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности на спорное помещение за обществом.
В 2020 году общество было признано банкротом, и спорное помещение было включено в конкурсную массу.
Узнав об этом, владельцы квартир обратились в суд с требованием о признании недействительной и аннулировании соответствующей записи о регистрации права собственности. Они указали, что помещение площадью 30,6 м² используется как комната для консьержа и является общим имуществом МКД. В комнате находятся оборудование для домофона, сервер видеонаблюдения, блоки управления пожарной сигнализацией, узел распределения отопления и электроснабжения.
Арбитражный суд Московской области в иске отказал. Суды апелляционной и кассационной инстанции решение суда поддержали.
Суды, в частности, указали, что комната для консьержа не является общим имуществом МКД. В материалах дела нет доказательств, что помещение служит для обслуживания более одного помещения в доме. Суды также указали, что регистрация права собственности на застройщика свидетельствует о самостоятельном назначении объекта, а общество оплачивало его содержание. Кроме того, суды сочли, что был пропущен срок исковой давности, так как застройщик зарегистрировал право собственности в 2015 году, при этом иск был подан только через восемь лет.
Собственники не согласились с принятыми судебными актами и обжаловали их в вышестоящую инстанцию.
В жалобе они указали на неправильное применение судами статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
Истцы дополнительно обратили внимание суда, что помещение консьержа входит в состав общедомового имущества, поскольку оно предназначено для обслуживания нужд жильцов, в данном помещении проходят инженерные коммуникации для обслуживания всего МКД, помещение не имеет отдельного входа, проход возможен только через общедомовой подъезд.
Собственники настаивают, что общество никогда не вносило оплату за коммунальные услуги за спорное помещение, лицевой счет на него был открыт только в 2023 году, то есть после предъявления ими своих требований.
Жильцы также указали на неправильное применение судами статей 208, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении вывода о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям. Так, они полагают, что не были лишены права владения спорным помещением, поскольку в нем в интересах всех собственников осуществлял круглосуточное дежурство консьерж, услуги которого оплачивались собственниками МКД. Из общего владения собственников данное помещение не выбывало. В связи с чем срок исковой давности в рассматриваемой ситуации не применим.
Верховный суд проявил интерес к спору и передал жалобу для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Дата рассмотрения: 7 октября 2024 года.
Дело № А41-39673/2019