20 мая в рамках деловой программы XIII Петербургского международного юридического форума состоялась сессия «Строительство и содержание объектов недвижимости. Конфликт и баланс интересов участников, пределы осуществления прав».
Модератором сессии выступил Марк Геллер, председатель Комитета по строительству «ОПОРЫ РОССИИ», председатель Коллегии по спорам в сфере строительства Арбитражного центра при РСПП, адвокат.
Участие в сессии приняли:
– Анджела Гдлян, заместитель руководителя, статс-секретарь Департамента городского имущества города Москвы;
– Владислав Гриб, заместитель секретаря Общественной палаты Российской Федерации, доктор юридических наук, профессор, академик, заслуженный юрист Российской Федерации;
– Алексей Коневский, партнер, руководитель практики земельного права, недвижимости и строительства Юридической компании «Пепеляев Групп»;
– Олег Сперанский, директор правового департамента Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации;
– Полина Шевчук, заместитель руководителя Центра медиации при Российском союзе промышленников и предпринимателей;
– Александр Якубовский, член Комитета Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
В своей вступительной речи Марк Геллер подчеркнул, что градостроительная отрасль сталкивается с серьезными вызовами, которые важно решать, учитывая роль отрасли как одного из основных драйверов экономики.
Он отметил, что в условиях все более агрессивной внешней среды необходимо повышать эффективность отрасли. Для достижения этой цели важное значение имеет качественное правовое регулирование, которое должно сбалансировать интересы всех участников, минимизировать потенциальные конфликты и обеспечивать эффективные способы их разрешения, указав на необходимость определения границ допустимого в современных условиях, поиска эффективных инструментов и развития регулирования, которое будет способствовать не только соблюдению формальных требований, но и устойчивому развитию территорий, созданию комфортной среды и обеспечению надежной правовой защиты интересов всех сторон.
Александр Якубовский в рамках своего выступления обратил внимание, что КРТ является не просто строительным механизмом, а инструментом, который формирует среду для комфортного проживания людей. В связи с этим он отметил, что механизм обеспечения баланса интересов всех участников рассматриваемой сферы выходит за рамки механических задач и относится к юридическим и этическим вопросам.
Говоря о существующей проблематике в КРТ, Александр Якубовский выделил несколько блоков:
1. Законодательные рамки КРТ, в которых отсутствуют единообразие критериев включения территорий в границы КРТ и детализация правовых оснований и методик оценки такого включения.
2. Права собственников в части процесса изъятия и компенсации.
3. Сфера ИЖС, особую категорию которой представляют владельцы домов в границах КРТ, где необходимо нормативное закрепление выбора формата возмещения.
4. Роль муниципальной власти и регионов в КРТ, где требуется нормативное расширение возможностей власти.
5. Позиция бизнеса в части необходимости гарантий защиты инвестиций.
6. Участие граждан, которое в основной массе является формальным и недостаточным, что требует нормативного закрепления цифровых платформ для их информирования и голосования по соответствующим проектам.
7. Связь КРТ и мастер-классов, которые должны быть синхронизированы: КРТ должно укладываться в рамки мастер-планов, а последние должны учитывать юридические и социальные последствия КРТ.
8. Судебная защита с учетом судебной практики в данной сфере. В этой части спикер отметил целесообразность обращения в Верховный суд Российской Федерации с инициативой об обобщении судебной практики, подготовки разъяснений по ключевым вопросам, таким как принудительное изъятие, компенсация, сохранение образа граждан и порядок оспаривания решений органов местного самоуправления.
В рамках работы сессии был поднят вопрос медиации как эффективного инструмента достижения согласия при реализации проектов КРТ, с докладом по которому выступила Полина Шевчук.
В своём выступлении спикер акцентировала внимание на особенностях споров в области комплексного развития территорий, подчеркнув, что конфликты в этой сфере неизбежны. Она отметила, что традиционные судебные процедуры преимущественно направлены на разрешение конфликтов с акцентом на юридические аспекты, однако они не могут учесть комплексные интересы всех участников сферы. В связи с этим возрастает значимость мероприятий, которые фокусируются на предотвращении градостроительных конфликтов и эффективной работе с договорённостями.
Спикер также обратила внимание на отсутствие регламентов для проведения процедур медиации органами власти, что сдерживает её применение. Для успешного внедрения медиативных технологий в проекты КРТ необходимы системные изменения на нормативном, образовательном и организационном уровнях, заключила Полина Шевчук.
Также спикер отметила опыт обучения в шести городах России, где представители органов власти, местного самоуправления и застройщики изучали медиативный подход как инструмент достижения согласия в процессе реализации проектов КРТ. Это обучение подчеркивает важность комплексного подхода к управлению конфликтами и стремление к нахождению согласия на разных этапах проектов.
Полина Шевчук резюмировала необходимость нормативной разработки регламента по применению процедур медиации, внедрения медиативной оговорки в инвестиционные проекты и дополнения программ по повышению квалификаций материалом о медиативном разрешении конфликтных ситуаций.
Олег Сперанский на сессии обсудил важные проблемы, связанные с использованием общего имущества в коттеджных посёлках, и предложил пути их правового решения. Он подчеркнул, что эти вопросы касаются тысяч собственников по всей стране. Речь шла о дорогах, инженерных сетях, охране, озеленении и другой инфраструктуре, которой пользуются все жители поселка, но которая часто юридически «не принадлежит» никому.
Спикер отметил, что в законах нет единого акта, который бы четко регулировал, как должно использоваться общее имущество в коттеджных поселках. Однако, по Гражданскому кодексу РФ, дороги, сети и охрана могут считаться общим имуществом, если они находятся на единой территории, соединены физически или технологически и предназначены для всех жителей комплекса. Проблема в том, что многие поселки были построены до того, как эти нормы вступили в силу, и дороги или коммуникации остались на балансе застройщика или управляющей компании, связанной с ним. Жители часто сталкиваются с тем, что они платят за содержание дорог, которые юридически им не принадлежат, не могут подключиться к сети без дополнительной платы или не знают, кто владеет тем, чем они пользуются. Также зачастую встречаются ситуации, когда собственники не хотят принимать такое имущество.
Конституционный Суд РФ указал, что в отличие от многоквартирного дома, где помещения автоматически считаются частью общего имущества, в поселках такого автоматизма нет. Верховный Суд РФ также подчеркивает, что даже если собственник не состоит в товариществе, но пользуется инфраструктурой, он должен участвовать в ее содержании, но должна быть обоснованная и подтвержденная документацией обязанность платить.
Олег Сперанский выделил основные проблемы: невозможность взыскивать плату, если собственник не входит в товарищество и имущество юридически ему не принадлежит; отказ застройщика передавать инфраструктуру жителям, хотя она создавалась за их счет; злоупотребление управляющими компаниями, навязанными застройщиком; и непонимание жителями, за что они платят.
Для решения этих проблем он предложил добиться передачи дорог и сетей на баланс ТСН или в долевую собственность, создать товарищество собственников недвижимости для коллективного управления, включать в договоры купли-продажи условия о доле в общем имуществе и обязательстве участвовать в расходах, контролировать управляющие компании и следить за законодательными инициативами.
В завершение, Олег Сперанский отметил, что проблема общего имущества — это не просто юридический вопрос. Современное законодательство начинает регулировать коттеджные комплексы, но пока это не закреплено законом, многое зависит от активности жителей. Юридическая грамотность и самоорганизация — ключ к порядку и справедливости в совместном проживании.
Обсуждение проблем малоэтажных комплексов продолжил Владислав Гриб. Начав выступление, он акцентировал внимание на отсутствии надлежащего правового регулирования в сфере общего имущества в коттеджных посёлках и признания таковым различных объектов их инфраструктуры, на что, в частности, указывает Конституционный суд.
Он подчеркнул, что на данный момент КРТ остро нуждается в законодательном совершенствовании, и во главе данных правоотношений должны стоять граждане, а не власть и инвесторы. К рассмотрению стоит поднимать вопросы, касающиеся частной собственности, в частности в контексте того, почему граждане не хотят нести бремя содержания того или иного объекта, прозрачности выбора управляющих организаций, которые не должны быть подконтрольны власти.
Исходя из существующей ситуации, спикер считает необходимым вопрос об установлении тарифов в данной сфере оставить за федеральным уровнем власти.
Владислав Гриб предложил осуществлять передачу собственности в судебном порядке, снизив для граждан размер госпошлин по соответствующим вопросам, а также по вопросам изъятия и компенсаций в кратном размере. Граждане должны иметь возможность и уметь защищать свои права эффективно, интерес граждан в таких спорах должен быть в приоритете, резюмировал он.
В заключение спикер отметил возможность создания рабочей группы совместно с депутатами, представителями общественной палаты и профильного комитета по обозначенным для решения проблем.
Выступление Анджелы Гдлян было посвящено ключевым особенностям гражданско-правового регулирования земельных отношений в строительной сфере на примере города Москвы.
Спикер отметила, что с 2016 года в рамках Московского инвестиционного активного плана (МАИП) было выделено 554 земельных участка общей площадью 1 162 га. Это позволило реализовать множество значимых социальных, инфраструктурных, научно-производственных и спортивных объектов. К примеру, на территории площадью 820 га с общей площадью объектов 9 млн кв. м сегодня реализуются проекты, такие как международная академия хоккея Александра Овечкина в Мнёвниковской пойме.
Анджела Гдлян рассказала, что в течение последних лет наблюдается положительная динамика в предоставлении земли через торги и смену целевого назначения земельных участков. В 2022 году было завершено строительство 14 проектов, в 2023 году - 4 проекта, а в 2024 году планируется завершение еще 14 проектов. Это свидетельствует о стабильном развитии строительной отрасли в Москве.
Для улучшения контроля за строительством объектов в рамках МАИП Департаментом городского имущества города Москвы были внедрены механизмы мониторинга, которые включают в себя штрафы за нарушение обязательств и возможность расторжения договора аренды в одностороннем внесудебном порядке. Также предусмотрены ограничения по передаче в субаренду и переуступке прав по договору, что позволяет более эффективно управлять землепользованием. Особое внимание в работе уделяется борьбе с долгостроями. Предельный срок договора аренды установлен в зависимости от технических и экономических показателей проекта, чтобы предотвратить затягивание строительства. Для стимулирования застройщиков предусмотрено уменьшение размера арендной платы, если строительство ведется в установленные сроки.
В частности, для обеспечения надлежащего исполнения обязательств по строительству объектов предусмотрены различные механизмы контроля, включая мониторинг этапов строительства, начисление штрафов за нарушения в размере 1,5 % от расчетной кадастровой стоимости, а также возможность расторжения договора аренды в одностороннем порядке. В договоры аренды включены запреты на передачу участков в субаренду и переуступку прав без согласия города, а также на строительство и продажу апартаментов без разрешительной документации.
Спикер подчеркнула, что важной частью работы является судебное урегулирование споров, связанных с нарушениями условий строительства. За последние три года было взыскано 385 млн рублей штрафов, а также 1,3 млрд рублей в результате судебных решений. Также город активно участвует в делах о банкротстве, где, в соответствии с законодательством, может предоставлять гражданам жилье в обмен на право требования к застройщику-банкроту.
Договоры аренды земельных участков могут быть расторгнуты в судебном порядке в случае существенных нарушений, таких как долги по аренде более двух кварталов подряд или неосвоение участка более трех лет. Прекращение договоров возможно и по причинам, связанным с невозможностью исполнения обязательств, например, при принятии нормативных актов, устанавливающих «нулевые» параметры застройки участка.
Кроме того, Департамент активно работает над изъятием объектов недостроя и их сносом, если они представляют угрозу для безопасности. Это включает изъятие на торгах и снос самовольных построек, что позволяет эффективно очищать территорию города от небезопасных объектов и использовать освободившиеся участки для новых проектов.
В заключение Анджела Гдлян указала, что цель работы Департамента — создать благоприятные условия для развития городской инфраструктуры, поддерживая баланс между интересами города и застройщиков. Он продолжает совершенствовать правовую базу и механизмы регулирования.
Алексей Коневский выступил на тему «Строительные споры в современных условиях: вызовы и решения».
В ходе своего выступления к обсуждению им был поднят вопрос относительно роста числа споров, связанных с ценой договоров подряда. Он отметил, что в 2024 году инфляция в строительной отрасли хоть и замедлилась по сравнению с 2023 годом, но все еще остается выше обычной. Это приводит к увеличению себестоимости строительства и, как следствие, к росту числа споров, связанных с ценой работ. Спикер подчеркнул, что в судебной практике сохраняется ранее выработанный подход, согласно которому рост цен на материалы и работы, а также инфляция не считаются изменившимися обстоятельствами, которые давали бы подрядчику право на изменение договора в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса РФ.
Далее он обратил внимание на приближающуюся дату окончания моратория на применение ответственности к застройщикам за нарушение сроков сдачи объектов по договорам участия в долевом строительстве, который истекает 30 июня 2025 года. В связи с повышением ипотечных ставок, снижается платежеспособный спрос покупателей, что приводит к задержкам в реализации проектов и конфликтам по инвестиционным договорам и долевому строительству. Затронул тему изъятия земельных участков в связи с их неиспользованием, что может привести к увеличению числа судебных споров в строительной отрасли.
Особое внимание спикер акцентировал на увеличении привлекательности альтернативных форм для разрешения строительных споров, таких как третейские суды.
В заключение Алексей Коневский выразил уверенность, что перечисленные вызовы и проблемы строительной отрасли требуют пристального внимания и своевременных решений для стабилизации ситуации на рынке.
Завершая мероприятие, Марк Геллер отметил, что озвученные проблематика и предложения участников войдут в финальный документ сессии.