28 ноября 2024 года в Санкт-Петербурге прошел первый день Всероссийского форума эксплуатации жилищного фонда, важным событием которого стал круглый стол на тему: «Обеспечение качественной эксплуатации жилищного фонда: задачи, барьеры, перспективы».
Модератором мероприятия выступила Ольга Сердюк, первый заместитель исполнительного директора Ассоциации предприятий сферы ЖКХ «Объединенный Жилищно-Коммунальный Совет».
Ассоциацию «Новое качество» на мероприятии представил вице-президент Олег Малахов.
Круглый стол собрал представителей управляющих и ресурсоснабжающих организаций, экспертного и научного сообществ в сфере ЖКХ, а также представителей органов исполнительной и законодательной власти субъектов Российской Федерации.
Круглый стол прошел в формате командной работы, основная цель которого — обсуждение актуальных проблем, связанных с эксплуатацией жилищного фонда, и выработка предложений по их решению.
Лидером одной из команд стал вице-президент Ассоциации «Новое качество». Команда работала над блоком вопросов о стабильности и качестве предоставления жилищно-коммунальных услуг, в рамках которого было рассмотрено:
– регулирование минимального размера платы за содержание жилого помещения на основе стандарта в отношении перечня работ с учетом требований к материально-техническому обеспечению и иных расходов (в т. ч. заработной платы), обеспечение УО источниками финансирования за счет установления экономически-обоснованной платы;
– установление единой формы договора управления МКД и формы отчета о реализации такого договора;
– установление единых стандартов деятельности по управлению МКД с дифференциацией типов МКД;
– инвестирование УО собственных средств в модернизацию жилищного фонда, включая необходимость и эффективность запрета выбирать другую УО по решению ОСС;
– создание механизмов мониторинга и фиксации актуального состояния жилищного фонда.
Также в работе круглого стола обсуждались вопросы, касающиеся:
– кадрового обеспечения деятельности по управлению и эксплуатации жилищного фонда;
– организации взаимодействия жителей с организациями, обеспечивающими жилой фонд коммунальными и жилищными услугами;
– взаимодействия управляющих организаций и ресурсоснабжающих организаций, обеспечивающего наиболее благоприятные условия для потребителя при предоставлении коммунальных услуг, а также учитывающего интересы и риски поставщиков всех вышеперечисленных услуг;
– государственного регулирования, контроля и надзора в сфере эксплуатации жилищного фонда, участия государства в сфере управления жилищным фондом.
По итогам командной работы состоялась дискуссии по проработке итоговых предложений, в рамках которой представители команд презентовали результаты работы.
В ходе своего выступления Олег Малахов, обсуждая вопрос регулирования минимального размера платы за содержание жилого помещения, отметил, что объективному и прозрачному тарифообразованию в сфере управления многоквартирными домами препятствует отсутствие как актуальной информации о состоянии жилищного фонда, так и последовательных правил расчета и утверждения цены договора управления. Законодательство не содержит защитных механизмов для сторон договора управления многоквартирным домом, связанных с нарушением процедуры утверждения размера платы за жилое помещение. В ходе обсуждения с Минстроем России и Комитетом Госдумы по строительству и ЖКХ сделан вывод о необходимости комплексной реформы ценообразования, включающей формирование системы обязательных и добровольных требований к управляющим организациям, разграничение работ и услуг на «содержание ОДИ» и «текущий ремонт ОДИ», разработку новой методики расчета экономически обоснованного размера платы и введение условий периодической индексации размера платы за содержание жилого помещения.
Рассматривая вопрос об установлении единой формы договора управления многоквартирным домом, он подчеркнул, что за более чем 30 лет после начала приватизации собственник в полном его понимании так и не сформировался. Приватизация не привела к возникновению чувства «хозяина» у собственников квартир по отношению к общему имуществу. Жители, как правило, пассивны и безразличны, не способны в полной мере организовываться и принимать коллективные решения. Введение типового договора управления, предусматривающего баланс прав и обязанностей сторон, установление механизмов ответственности для пассивных сторон договора, а также создание системы информирования населения об отрасли ЖКХ и текущих изменениях, являются необходимыми шагами для изменения сложившейся ситуации.
По вопросу установления единых стандартов деятельности по управлению многоквартирными домами спикер указал на правовую неопределенность в соотношении лицензионных и нормативных требований к управляющим организациям. Требования к управляющим организациям рассредоточены по ряду НПА, которые не согласованы между собой. Необходимо провести правовую экспертизу и оценку фактического воздействия НПА, гармонизировать нормы законодательства и утвердить стандарт деятельности управляющих организаций с учетом дифференциации типов многоквартирных домов по таким критериям, как год постройки, технология строительства и класс жилья.
Относительно инвестирования управляющими организациями собственных средств в модернизацию жилищного фонда Олег Малахов подчеркнул, что управляющие организации в дотационных регионах не имеют возможности быстро решить все проблемы жилищного фонда. Важно установить право управляющих организаций на одностороннюю индексацию платы за управление, содержание и текущий ремонт, совершенствовать механизм государственного участия в финансировании региональных программ капитального ремонта, а также внедрить специальные льготные программы кредитования проектов по капитальному ремонту многоквартирных домов. Минстрою России и ППК «Фонд развития территорий» предложено разработать кредитное меню для заемщиков, а также предусмотреть в Жилищном кодексе РФ оговорку о продлении договора управления на срок выполнения обязательств по кредитному договору. Минстрою России разработать методические рекомендации для управляющих организаций о проведении работ по текущему и капитальному ремонту с привлечением заемных (кредитных) средств. Такие методические рекомендации должны включать разъяснения о существующих категориях залога и возможных инструментах повышения категории залога.
Обсуждая вопрос об унификации требований законодательства о сроке работы управляющей организаций, спикер отметил, что трехмесячный срок для определения способа и порядка управления новостройкой является недостаточным. В связи с изменениями в Жилищном кодексе РФ, которые позволяют собственникам отказаться от исполнения договора управления и выбрать другую управляющую организацию не ранее чем через год с даты заключения договора, предлагается увеличить срок действия договора, заключаемого застройщиком с управляющей организацией, с трех месяцев до одного года.
Олег Малахов акцентировал внимание и на вопросах создания механизмов мониторинга и фиксации актуального состояния жилищного фонда, обязательной разработки застройщиком инструкции по эксплуатации объекта, необоснованной финансовой нагрузки управляющих организаций.
В частности, он указал на отсутствие системы государственного учета жилищного фонда, включая технический учет и паспортизацию. В связи с чем необходимо разработать единое нормативно-правовое регулирование организации системы технического учета, внедрить в ГИС ЖКХ механизм хранения сведений об истории дома и работах по ремонту, а также предоставить субъектам РФ полномочия по введению и модернизации процедуры государственного учета. Также предложено проработать предложения о формировании реестра цифровых двойников объектов капитального строительства.
Спикер также подчеркнул необходимость передачи инструкции по эксплуатации многоквартирного дома в составе технической документации, которая должна содержать рекомендации по содержанию и ремонту общего имущества. Плата за содержание общего имущества должна формироваться на основании этого документа, что позволит грамотно строить работу с учетом класса жилья и особенностей его эксплуатации. Предлагается внести изменения в законодательство, предусматривающие запрет ввода многоквартирного дома без такой инструкции, установить единую форму инструкции и разработать механизм восстановления инструкций для старых домов.
Управляющие организации, являющиеся исполнителями коммунальных услуг, несут убытки из-за недосбора денежных средств, так как вынуждены уплачивать ресурсоснабжающим организациям полную стоимость коммунальных ресурсов. Олег Малахов резюмировал, что необходимо дополнить ЖК РФ и подзаконные акты положениями о корректировке стоимости коммунальных ресурсов на сумму задолженности потребителей. Также важно совершенствовать механизмы взыскания просроченной задолженности и уточнить механизмы расчета нормативов потребления коммунальных услуг.
Спикер затронул и тему неравенства финансовых санкций для управляющих организаций и конечных потребителей, при котором последние имеют финансовые привилегии при уклонении от оплаты коммунальных услуг. Необходимо внести изменения в законодательство для установления коррелирующих финансовых санкций, гармонизировать нормы жилищного законодательства, а также доработать и принять законопроект о корректном начислении пеней за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате коммунальных ресурсов.
Неравенство прав при переходе на «прямые» договорные отношения также было предметом рассмотрения на круглом столе. В данной части Олег Малахов отметил, что право на переход на «прямые» договоры имеют только собственники и ресурсоснабжающие организации, в то время как управляющие организации лишены возможности расторгнуть договор ресурсоснабжения. При прямых договорах необходимо исключить управляющие организации из посредников в денежных расчетах за коммунальные услуги, ответственность за недосборы должна нести ресурсоснабжающая организация, а ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества — управляющие организации.
Круглый стол стал продуктивной площадкой для конструктивного диалога и выработки эффективных решений, направленных на улучшение качества эксплуатации жилищного фонда.