Конституционный суд Российской Федерации разъяснил порядок управления МКД после окончания срока действия договора управления
Постановление Конституционного Суда РФ от 18.04.2024 № 19-П по делу о проверке конституционности части 10 статьи 162 и части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации вызвало немало обсуждений в профессиональном сообществе, поставив точку в правовой неопределенности и, можно сказать, восполнив соответствующий пробел в жилищном законодательстве.
Суть дела
Ресурсоснабжающая организация (РСО) обратилась в арбитражный суд с иском к Управляющей организации (УО) о взыскании задолженности по оплате коммунальных ресурсов (холодного водоснабжения и водоотведения), потребленных при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме за период с января 2019 года по август 2019 года (дело № А33-30880/2020).
Возражая против удовлетворения заявленных требований УО заявляла следующие доводы:
– договор управления многоквартирным домом (МКД) был прекращен в связи с истечением срока его действия;
– в реестр лицензий субъекта Российской Федерации были внесены изменения, путем исключения с 1 января 2019 года данного МКД из перечня домов, находящихся под управлением УО;
– с 1 января 2019 года УО не осуществляла деятельность по управлению соответствующим МКД, не выставляла его жителям счетов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг и не получала соответствующей платы.
Отметим, что 24.05.2019 собственниками спорного МКД было проведено общее собрание, на котором принято решение о создании в МКД товарищества собственников жилья, однако по состоянию на 02.07.2019 сведения о МКД в перечне многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляют лицензиаты, реестра лицензий отсутствовали.
Арбитражным судом иск РСО был удовлетворен. Судебный акт первой инстанции поддержан вышестоящими инстанциями.
В рамках данного дела суды, отклоняя доводы УО, пришли к следующим выводам:
– предыдущая управляющая организация до начала осуществления деятельности по управлению МКД новой организацией или другим предусмотренным законом способом обязана продолжать осуществлять такую деятельность и за пределами срока действия договора, а также оплачивать потребленный коммунальный ресурс ресурсоснабжающим организациям;
– с учетом отсутствия обстоятельств, предусмотренных в части 3 статьи 200 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), а именно: отсутствие доказательств управления указанным МКД в спорный период какой-либо иной организацией, УО в данный период являлась исполнителем коммунальных услуг и лицом, обязанным оплатить истцу стоимость коммунальных ресурсов;
– последствия, подтверждающие прекращение договора управления МКД, предусмотрены частью 10 статьи 162 ЖК РФ, согласно которой управляющая организация обязана передать техническую документацию, технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации такого дома и управления им, лицам, поименованным в данной норме.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 20.04.2022 № 302-ЭС21-29473 УО отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Обращаясь с жалобой в Конституционный суд УО указала, что часть 10 статьи 162 и часть 3 статьи 200 ЖК РФ противоречат Конституции Российской Федерации, поскольку в контексте правоприменительной практики допускают сохранение за управляющей организацией обязательств по управлению МКД и статуса исполнителя коммунальных услуг после прекращения договора управления МКД и исключения сведений об управлении соответствующим домом из реестра лицензий субъекта РФ, если управляющая организация не передала какой-либо другой организации (в том числе по причине принципиального отсутствия таковой) техническую и иную связанную с управлением МКД документацию, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, коды доступа, иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им, а также возложение на УО обязанности по оплате коммунальных ресурсов, поставленных в МКД в целях содержания общего имущества, за период, наступивший после прекращения договора управления этим домом, внесения сведений об этом в реестр лицензий субъекта РФ и фактического прекращения ею управления домом.
КС РФ разъяснил
Часть 10 статьи 162 ЖК РФ устанавливает обязанность управляющей организации в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления МКД передать техническую документацию на такой дом и технические средства и оборудование, необходимые для его эксплуатации и управления им, представителям нового субъекта управления многоквартирным домом с учетом выбранного собственниками помещений способа дальнейшего управления таким домом. Вместе с тем часть 3 статьи 200 ЖК РФ предусматривает, что лицензиат в случае, в частности, исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации обязан надлежащим образом продолжать управлять многоквартирным домом, оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в таком доме в соответствии с законодательством Российской Федерации до дня возникновения обязательств по управлению многоквартирным домом у нового субъекта управления.
1. В ЖК РФ детально не урегулирован порядок прекращения деятельности по управлению МКД в случае окончания срока действия договора управления таким домом, в результате чего в судебной практике, в том числе на уровне Верховного Суда Российской Федерации, сформировались два противоположных подхода: первый подход исключает в подобной ситуации продолжение управляющей организацией управления МКД, а другой, напротив, обязывает ее продолжать управление этим домом.
Первый вариант толкования вытекает из пункта 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 ноября 2021 года), в соответствии с которым в случае исключения на основании части 6 статьи 198 ЖК РФ сведений о МКД из реестра лицензий субъекта Российской Федерации в связи с прекращением срока действия договора управления МКД управляющая организация не может быть понуждена к исполнению обязанностей по управлению таким домом и не вправе продолжать начислять и взимать с собственников помещений плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платежные документы их потребителям.
Часть 3 статьи 200 ЖК РФ – независимо от исполнения обязанностей, установленных частью 10 статьи 162 ЖК РФ, – служит основанием для продолжения управляющей организацией исполнения обязанностей по управлению МКД только тогда, когда сведения о таком доме исключены из реестра лицензий субъекта Российской Федерации по основаниям, предусмотренным частями 5 – 5.4 статьи 198 названого Кодекса, т.е. не по заявлению лицензиата (управляющей организации).
Данная интерпретация части 3 статьи 200 ЖК РФ в нормативном единстве с другими положениями ЖК РФ:
– носит преимущественно автономный (отраслевой) характер;
– не учитывает того, что Конституция Российской Федерации не только объявляет человека, его права и свободы высшей ценностью, возлагая на государство обязанность их признания, соблюдения и защиты, а также закрепляя, что они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием, но и прямо указывает на недопустимость злоупотребления предоставленными правами, на поддержание оптимального баланса прав и обязанностей граждан, а также на возможность ограничения федеральным законом прав и свобод в конституционно значимых целях с соблюдением принципов необходимости, пропорциональности и справедливости.
Именно поэтому арбитражные суды, в том числе в делах, рассмотренных после утверждения Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2021), придерживаются противоположной трактовки части 3 статьи 200 ЖК РФ, в том числе с опорой на часть 10 его статьи 162.
Возложение на управляющую организацию, своевременно предпринявшую установленные законом меры по прекращению договора управления МКД и исключению сведений о таком доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, обязанности продолжать осуществлять в отношении этого дома управленческие функции и осуществлять оплату коммунальных ресурсов, обосновывается арбитражными судами тем, что до возникновения обязательств по управлению МКД у других лиц (в том числе при изменении способа управления таким домом) она не вправе уклониться от указанной деятельности в интересах обеспечения непрерывности деятельности по управлению многоквартирным домом и его обслуживанию, без которых невозможно создание безопасных условий реализации права на жилище, гарантированного статьей 40 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации.
2. В отношении части 10 статьи 162 ЖК РФ арбитражные суды полагают, что смысл данной нормы заключается в том, что до передачи управляющей организацией технической документации, иных связанных с МКД документов, а также технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации и управления МКД, новому субъекту управления таким домом (в том числе в случаях, если таковая не может быть осуществлена из-за того, что новый субъект управления не определен) она не вправе уклоняться от своих обязанностей по обслуживанию соответствующего дома и должна продолжать управлять им до того момента, когда новый субъект приступит к управлению.
Несмотря на то что такое истолкование части 10 статьи 162 и части 3 статьи 200 ЖК РФ влечет за собой ограничение свободы экономической деятельности и права частной собственности, оно в силу статей 17 (часть 3) и 75.1 Конституции Российской Федерации не может восприниматься как конституционно неприемлемое, поскольку имеет своим предназначением:
– согласование прав и обязанностей управляющей организации (лицензиата) и собственников помещений МКД;
– обеспечение разумного баланса частных и публичных интересов и поддержание взаимного доверия государства и общества.
Возложение на управляющую организацию, не исполнившую требований по передачи документации и техсредств необходимых для управления и эксплуатации МКД перед новым субъектом управления (поскольку таковой не определен), обязанности продолжать свою управленческую деятельность после прекращения договора управления МКД и внесения сведений об этом в реестр лицензий субъекта Российской Федерации с сохранением за ней права на получение платы за осуществление указанной деятельности само по себе не лишено конституционной целесообразности, так как – при отсутствии какого-либо иного субъекта управления таким домом - объективно продиктовано целями непрерывного обеспечения безопасной эксплуатации многоквартирного дома и тем самым беспрепятственной (по крайней мере, в контексте администрирования соответствующим домом) реализации жилищных прав граждан.
3. Обязанность управляющей организации по продолжению управления МКД и оплате коммунальных ресурсов, поставленных в такой дом в целях содержания общего имущества, не предполагает не ограниченного во времени существования, поскольку ЖК РФ подробно оговаривает порядок и сроки принятия общим собранием собственников помещений в МКД решения о выборе способа управления им; в случае, если необходимое решение не принято или не реализовано, ЖК РФ предусматривает обязанность органа местного самоуправления провести открытый конкурс по отбору управляющей организации; если же конкурс признан несостоявшимся – определить управляющую организацию своим решением в порядке и на условиях, установленных Правительством Российской Федерации. При этом, хотя орган местного самоуправления и не является стороной договора управления многоквартирным домом, в случае неисполнения обязанности совершить действия, направленные на определение новой управляющей организации, предыдущая управляющая организация не лишена возможности оспорить незаконное бездействие органа местного самоуправления в судебном порядке.
4. Оспариваемые законоположения, преследуют конституционно оправданные цели реализации и защиты жилищных прав граждан, не расходятся с конституционными принципами необходимости и соразмерности вводимых ими ограничений прав и свобод человека и гражданина, в том числе права на занятие предпринимательской деятельностью, связанной с управлением многоквартирными домами, и вытекающими из них требованиями адекватности и пропорциональности используемых правовых средств.
Выводы
Управляющая организация, которая не передала документацию и техсредства новому субъекту управления МКД, продолжает оказывать услуги после окончания срока действия договора и внесения сведений об этом в реестр лицензий.
МКД должен обслуживаться прежней управляющей организацией, пока эта обязанность не перейдет к другой организации или не наступят иные обстоятельства, предусмотренные частью 3 статьи 200 ЖК РФ.
Несмотря на то что оспариваемые законоположения, в том числе в контексте правоприменения, влекут за собой ограничение свободы экономической деятельности и права частной собственности, их следует оценивать, как конституционно приемлемые, целесообразные и оправданные.