Минстрой России дал разъяснения относительно возможности заключения прямых договоров на обращение с ТКО для апартаментов
Ассоциация управляющих организаций «Новое качество» по результатам изучения обращений членов Ассоциации о порядке оплаты услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами собственниками нежилых помещений («апартаментов») в зданиях гостиничного типа обратилась Минстрой России за получением разъяснений относительно возможности применения по аналогии положений жилищного законодательства к правовым отношениям по переходу на прямые договоры с собственниками нежилых помещений («апартаментов») в нежилом здании гостиничного типа.
В качестве обоснования обращения Ассоциация указала на следующее:
– категория недвижимого имущества «апартаменты» фактически используется как жилые помещения, а образуемые твердые коммунальные отходы в таких помещениях по своим органолептическим свойствам, составу и характеру представляют твердые коммунальные отходы (далее – ТКО), образующиеся в жилых помещениях;
– собственники нежилых помещений заключают договоры на оказание услуг по обращению с ТКО непосредственно с региональным оператором по обращению с ТКО (абзац 3 пункт 148(1) Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила №354);
– к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по вопросам содержания общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»);
– коммунальная услуга по обращению с ТКО фактически носит неиндивидуальный характер, когда оказывается совокупности собственников помещений в здании. Так как невозможно определить конкретного образователя ТКО, объем накопленных (складированных) ТКО, то презюмируется общий интерес обеспечивать сохранность помещений, поддержание в надлежащем санитарном состоянии здания в целом и прилегающей к нему территории, а также заботиться о сохранении благоприятной окружающей среды (Постановление Конституционного Суда от 02.12.2022 № 52-П, Определение Конституционного Суда от 05.12.2022 № 3212-О);
– управляющие организации при управлении МКД обязаны заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с ТКО (часть 12 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации);
– собственники помещений в МКД вправе при принятии соответствующего решения на общем собрании заключить договоры на коммунальные услуги (в том числе на услуги по обращению с ТКО) непосредственно с ресурсоснабжающей организацией или региональным оператором по обращению с ТКО (далее – прямые договоры) (пункт 1 части 1 статьи 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации);
– решения общего собрания порождают правовые последствия, на которые они направлены (пункт 2 статьи 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Анализ вышеуказанных норм, при учете положений статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяет сделать вывод, что управляющая организация может в интересах собственников нежилых помещений («апартаментов») в нежилом здании гостиничного типа заключить договор на оказание услуги по обращению с ТКО, поскольку конечные потребителями фактически используют нежилые помещения («апартаменты») в качестве жилых.
Несмотря на возможность регулирования отношений по управлению общим имуществом в нежилых зданиях гостиничного типа («с апартаментами») посредством применения аналогии закона (Жилищного кодекса Российской Федерации), большинство региональных операторов по обращению с ТКО, заключив соответствующий договор с управляющей организацией в отношении нежилого здания гостиничного типа, отказываются переходить на прямые договоры, несмотря на наличие решения общего собрания собственников помещений («апартаментов») в таких нежилых зданиях гостиничного типа.
Соответственно, по мнению Ассоциации, региональный оператор по обращению с ТКО, получив решение общего собрания собственников помещений в жилом или нежилом здании о переходе на прямые договоры, обязан исполнить волю собственников помещений в таком здании, заключив соответствующие договоры на оказание услуг по обращению с ТКО с каждым из них.
Минстрой России рассмотрев обращение Ассоциации «Новое качество», дал следующие разъяснения:
«Жилищное законодательство не предусматривает такого понятия, как апартаменты, в связи с чем данный вид недвижимого имущества можно отнести к нежилым помещениям, которые нe предназначены для проживания граждан, поэтому могут быть только местом их временного пребывания. Тaк, согласно пункта 1 статьи 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации к местам временного пребывания граждан относятся, в частности, гостиницы.
Вопросы обращения с отходами регулируются Федеральным законом от 24 июня 1998 г. № 89-ФЗ «Об отходах производства и потребления» (далее — Закон № 89-ФЗ), вопросы заключения договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами (далее — ТКО) регулируются Правилами обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации 12 ноября 2016 г. № 1156 (далее — Правила № 1156).
Согласно пункту 5 Правил № 1156 договор на оказание услуг по обращению с TKO заключается между потребителем и региональным оператором, в зоне деятельности которого образуются ТКО и находятся места (площадки) их накопления, в порядке, предусмотренном разделом 1(1) Правил № 1156.
Пунктом «в» части 8(1) Правил № 1156 установлено, что региональный оператор заключает договоры на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами в порядке, установленном разделом I(1) Правил № 1156, в отношении твердых коммунальных отходов, образующихся в том числе в иных зданиях, строениях, сооружениях, нежилых помещениях, в том числе в многоквартирных домах (кроме случаев, предусмотренных частями 1 и 9 статьи 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации, при которых договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами заключается в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации) (далее - нежилые помещения), и на земельных участках, - с лицами, владеющими такими зданиями, строениями, сооружениями, нежилыми помещениями и земельными участками на законных основаниях, или уполномоченными ими лицами.
Пунктом 8(7) Правил № 1156 установлен перечень документов, прилагаемых к заявке потребителя.
Согласно пункту 8(10) Правил № 1156 в случае, если в заявке потребителя имеются все необходимые сведения и документы, предусмотренные пунктами 8(6) и 8(7) Правил № 1156, региональный оператор в течение 15 рабочих дней со дня получения заявки потребителя направляет ему 2 экземпляра подписанного со своей стороны проекта договора на оказание услуг по обращению с ТКО любым способом, позволяющим подтвердить его получение потребителем. Проект указанного договора составляется в соответствии с типовым договором на оказание услуг по обращению с TKO по форме, утвержденной постановление Правительства Российской Федерации от 12 ноября 2016 г. № 1156 «Об обращении с твердыми коммунальными отходами и внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 25 августа 2008 г. № 641», и может быть дополнен иными положениями, не противоречащими законодательству Российской Федерации.
Taк, пунктом 8(11) Правил № 1156 предусмотрено, что потребитель в течение 15 рабочих дней со дня поступления 2 экземпляров проекта договора на оказание услуг по обращению с ТКО обязан их подписать и направить 1 экземпляр договора на оказание услуг по обращению с ТКО региональному оператору, либо направить мотивированный отказ от подписания указанного проекта договора с приложением к нему предложений о внесении изменений в такой проект в части, не противоречащей законодательству Российской Федерации (в случае подписания указанного проекта договора или мотивированного отказа от его подписания действующим от имени потребителя иным лицом к проекту договора на оказание услуг по обращению с ТКО или мотивированному отказу от его подписания прилагаются документы, подтверждающие полномочия такого лица).
На основании пункта 8(15) Правил № 1156 обращения с ТКО в случае, если разногласия по проекту договора на оказание услуг по обращению с ТКО не урегулированы или региональный оператор нe направит указанный проект договора с учетом урегулированных разногласий в срок, предусмотренный пунктом 8(14) Правил № 1156, договор на оказание услуг по обращению с ТКО считается заключенным на условиях типового договора по цене, указанной региональным оператором в указанном проекте договора, направленном в соответствии с пунктом 8(10) Правил № 1156.
Вместе с этим следует учесть, что на основании пункта 8(10) Правил № 1156 в отношении иных положений, дополняющих договор, может быть составлен протокол разногласий. Ввиду указанного, региональный оператор обязан рассмотреть указанный протокол. Вместе с этим, пунктом 1 статьи 24.7 Закона № 89-ФЗ установлено, что региональный оператор не вправе отказать в заключении договора на оказание услуг по обращению с ТКО собственнику ТКО, которые образуются и места накопления которых находятся в зоне его деятельности».
Дополнительно отметим, что разъяснения (письма) органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.