Минстрой России дал разъяснения по вопросу обязательности заключения договора между ГБУ «МФЦ г. Москвы» и УК с целью начисления последними платы за ЖКУ
Ассоциация управляющих организаций «Новое качество» по результатам рассмотрения обращений своих членов о несоответствии нормативного правового акта города Москвы положениям жилищного и антимонопольного законодательства обратилась в Минстрой России за получением разъяснений.
В обращении Ассоциация указала, что Постановлением Правительства города Москвы от 5 марта 2025 года №414-ПП (далее - Постановление №414-ПП) внесены изменения в постановление Правительства Москвы от 24 апреля 2007 года №299-ПП.
Указанным правовым актом лицам, осуществляющим деятельность по управлению многоквартирными домами, предписано производить начисления платы за жилищно-коммунальные услуги (и иные услуги) посредством использования Автоматизированной системы «Информационное обеспечение деятельности ЕИРЦ» (пункт 1.1). Для исполнения указанной обязанности управляющие организации (в срок до 1 января 2026 года) обязаны заключить с Государственным бюджетным учреждением города Москвы «Многофункциональные центры предоставления государственных услуг города Москвы» договор на выполнение функций по начислению платы за жилые помещения, коммунальные услуги и иные услуги (пункт 1.2).
Вместе с тем Верховный Суд Российской Федерации в Постановлении Пленума от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указал, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 2 ст. 3, п. 1 ст. 421, абзац 1 п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Системный анализ положений, изложенных в ч. 1 ст. 8 Конституции Российской Федерации, п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 421 ГК РФ и указанных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод, что субъекты предпринимательской деятельности могут быть понуждены к заключению договора лишь в случаях, прямо указанных в федеральном законе.
При этом законодательство субъектов РФ не вправе возлагать на субъекты предпринимательской деятельности обязанности по вступлению в договорные отношения, в том числе с государственными бюджетными учреждениями.
Однако нормативные предписания Постановления №414-ПП, по своей сути, содержат ультимативную диспозицию, при которой осуществление начислений за ЖКУ возможно осуществлять на территории города Москвы исключительно при заключении с Государственным бюджетным учреждением города Москвы «Многофункциональные центры предоставления государственных услуг города Москвы» договора на выполнение функций по начислению платы за жилые помещения, коммунальные услуги и иные услуги.
Иными словами, вопреки прямому запрету, установленному положениями поименованных выше норм, Правительство города Москвы возложило на управляющие организации обязанности (не предусмотренные федеральным законом) по заключению договора с государственным бюджетным учреждением.
В силу ч. 15 ст. 155 ЖК РФ расчеты, связанные с внесением собственниками помещений в МКД управляющей организации платы за жилищно-коммунальные услуги, могут осуществляться с участием платежного агента или банковского платежного агента, при этом участие иных лиц в указанных отношениях (в частности, ГБУ «МФЦ города Москвы») Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрено.
Согласно подп. 3 ст. 2 Федерального закона от 03.06.2009 №103-ФЗ «О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами» (далее - Закон о деятельности по приему платежей) платежный агент - юридическое лицо, за исключением кредитной организации, или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность по приему платежей физических лиц. Платежным агентом является оператор по приему платежей либо платежный субагент.
В соответствии с подп. 1 ст. 4 Закона о деятельности по приему платежей оператор по приему платежей для приема платежей должен заключить с поставщиком договор об осуществлении деятельности по приему платежей физических лиц, по условиям которого оператор по приему платежей вправе от своего имени или от имени поставщика и за счет поставщика осуществлять прием денежных средств от плательщиков в целях исполнения денежных обязательств физического лица перед поставщиком, а также обязан осуществлять последующие расчеты с поставщиком в установленном указанным договором порядке и в соответствии с законодательством Российской Федерации, включая требования о расходовании наличных денег, поступивших в кассу юридического лица или кассу индивидуального предпринимателя.
С учетом указанных норм Ассоциация приходит к выводу, что круг субъектов, имеющих право осуществлять расчеты с собственниками помещений в многоквартирном доме, не может быть ограничен ГБУ «МФЦ г. Москвы» и самой управляющей организацией, в связи с чем считает, что требование Постановления №414-ПП о заключении договора с ГБУ МФЦ г. Москвы противоречит положениям ч. 15 ст. 155 ЖК РФ.
На основании вышеизложенного Ассоциация просила дать разъяснения по следующим вопросам:
1. Предусматривают ли положения жилищного законодательства обязанность управляющей организации производить начисления платы за жилищно-коммунальные услуги (и иные услуги) посредством использования определенной автоматизированной информационной системы?
2. Предусматривают ли положения части 15 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность управляющей организации заключить договор с конкретной организацией, осуществляющей начисление платы за жилищно-коммунальные услуги (и иные услуги)?
3. Распространяются ли положения Постановления Правительства города Москвы от 5 марта 2025 года №414-ПП на деятельность всех лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами на территории города Москвы?
Минстрой России рассмотрев обращение Ассоциации «Новое качество», дал следующие разъяснения (письмо ведомства от 07.07.2025 № 39322-ДН/04):
«В соответствии с частью 15 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) наймодатель жилого помещения, управляющая организация, иное юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которым в соответствии с ЖК РФ вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также их представитель вправе осуществлять расчеты с нанимателями жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственниками жилых помещений и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги при участии платежных агентов, осуществляющих деятельность по приему платежей физических лиц, а также банковских платежных агентов, осуществляющих деятельность в соответствии с законодательством о банках и банковской деятельности.
При этом наймодатель жилого помещения, управляющая организация, иное юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которым в соответствии с ЖК РФ вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги, а также их представитель вправе взыскивать в судебном порядке просроченную задолженность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Отмечается, что взимание платы за жилое помещение и коммунальные услуги при участии платежных агентов и (или) банковских платежных агентов является правом, а не обязанностью лица, которому в соответствии с ЖК РФ вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом указанное лицо вправе принимать решение об осуществлении расчетов либо самостоятельно, либо при участии платежных агентов и (или) банковских платежных агентов.
ЖК РФ не содержит требований об обязательности применения исключительно какого-либо одного конкретного из указанных способов.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
Конкретизируя положения приведенного положения, Верховный Суд Российской Федерации (далее – ВС РФ) в пункте 38 постановления Пленума ВС РФ от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указал, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).
Постановлением Правительства Москвы от 05 марта 2025 г. № 414-ПП внесены изменения в постановление Правительства Москвы от 24 апреля 2007 г. № 299-ПП (далее – постановление № 299-ПП), которое, согласно его преамбуле, принято в целях упорядочения деятельности государственных учреждений города Москвы в сфере жилищно-коммунального хозяйства города Москвы, а также в целях предоставления субсидий из бюджета города Москвы юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, осуществляющим деятельность по управлению многоквартирными домами.
Таким образом, требования постановления 299-ПП носят обязательный характер по отношению к государственным учреждениям, а также к лицам, осуществляющим деятельность по управлению многоквартирными домами, которые претендуют на получение субсидий из бюджета города Москвы.
Отказ юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами, в том числе товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами от заключения договора с Государственным бюджетным учреждением города Москвы «Многофункциональные центры предоставления государственных услуг города Москвы» на выполнение функций по начислению платы за жилые помещения, коммунальные и иные услуги посредством Автоматизированной системы управления «Информационное обеспечение деятельности ЕИРЦ» влечет невозможность получения субсидии, но не приводит к запрету осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.
Из анализа положений ЖК РФ, ГК РФ и позиции Пленума ВС РФ следует, что законом или иным нормативным правовым актом города Москвы не может быть установлена безусловная обязанность юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, заключения договора на осуществление начислений платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги с какой-либо организацией, в том числе с государственным учреждением.
Дополнительно отмечается, что на основании Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 ноября 2013 г. № 1038, Минстрой России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в установленной сфере деятельности. Минстрой России не обладает правом давать оценку конкретной ситуации и правоотношениям и не уполномочен разъяснять законодательство субъектов Российской Федерации. При этом в рамках поручения Аппарата Правительства Российской Федерации письмом Минстроя России от 18 июня 2025 г. № 34969-АФ/04 в адрес Правительства Москвы был направлен запрос по вопросу разъяснения постановления Правительства Москвы от 5 марта 2025 г. № 414-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 24 апреля 2007 г. № 299-ПП». Ответ Правительства Москвы от 20 июня 2025 г. № ДПР-ГР-5686/25(2) прилагается.
Также отмечается, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 1997 г. № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами. Таким образом, письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, являются позицией Минстроя России, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера».