Оператор ГИС ЖКХ дал разъяснения относительно возможности размещения уведомлений о проведении ОСС в системе до внесения МКД в соответствующий реестр лицензий
Ассоциация управляющих организаций «Новое качество» по результатам рассмотрения обращений членов Ассоциации по вопросу невозможности размещения уведомления о проведении общего собрания собственников помещений в ГИС ЖКХ до внесения МКД в сводный реестр лицензий по управлению многоквартирными домами, обратилась к оператору информационной системы за получением разъяснений по следующим вопросам:
- Имеется ли в настоящий момент техническая возможность в ГИС ЖКХ по размещению сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в МКД информация об управлении, которым с момента введения в эксплуатацию не размещена в реестре лицензий субъекта РФ на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами (до момента присвоения многоквартирном дому в ГИС ЖКХ статуса «Размещен»)?
- Планируется ли добавление функции по размещению сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в МКД информация об управлении, которым с момента введения в эксплуатацию не размещена в реестре лицензий субъекта Российской Федерации на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами?
В настоящее время данная норма также предусматривает императивное требование о размещении в указанный срок в ГИС ЖКХ либо в региональной информационной системе сообщения о проведении общего собрания при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения.
То есть, законодатель прямо предусмотрел условие, при котором лицо, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязано разместить соответствующее сообщение в ГИС ЖКХ либо в региональной информационной системе – техническая возможность проведения такой операции.
Обеспечивать соответствие системы требованиям действующего законодательства, бесперебойное функционирование системы, возможность интеграции и взаимодействия иных информационных систем с системой обязан оператор ГИС ЖКХ.
Между тем, на практике неоднократно фиксировалась проблема невозможности размещения сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в МКД, информация об управлении которыми с момента ввода в эксплуатацию не была включена в реестр лицензий субъекта РФ ввиду фактического отсутствия наделения какого-либо лица функциями по управлению рассматриваемым объектом капитального строительства.
Сложившаяся ситуация фактически ведет к невозможности исполнения соответствующей обязанности, что несет риски возможности признания результатов решения ОСС недействительными на основании пункта 1 части 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса РФ.
Оператор информационной системы рассмотрел обращение Ассоциации и дал следующие разъяснения:
«В государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – ГИС ЖКХ, система) исходным условием для размещения сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (далее – общее собрание) является наличие данного многоквартирного дома в Реестре объектов жилищного фонда ГИС ЖКХ.
При этом внесение в ГИС ЖКХ информации об объектах жилищного фонда, включая многоквартирные дома, регламентируется приказом Минстроя России от 7 февраля 2024 г. № 79/пр «Об установлении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, обязательное размещение которой предусмотрено Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Приказ № 79/пр) и может быть осуществлено следующими лицами:
- органами местного самоуправления в случаях, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления многоквартирным домом или, если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, а также в случаях, если собственниками помещений выбран способ управления многоквартирным домом - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (на основании пункта 3 главы VIII Приказа № 79/пр);
- лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договора управления многоквартирным домом, ТСЖ, кооперативами, осуществляющими управление многоквартирным домом (на основании пункта 2 главы XI Приказа № 79/пр);
- юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, являющимися единоличными собственниками помещений в многоквартирном доме в случаях, если такими собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления многоквартирным домом или, если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, а также в случае если такими собственниками помещений выбран непосредственный способ управления многоквартирным домом (на основании пункта 4 главы XIV Приказа № 79/пр).
В отношении новых многоквартирных домов считаем необходимым отметить следующее.
Согласно частям 4 и 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс) после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома органом местного самоуправления проводится открытый конкурс по отбору управляющей организации. При этом до момента заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) помещения в данном доме, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (согласно части 14 статьи 161 Жилищного кодекса).
Согласно части 2 статьи 198 Жилищного кодекса в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора. Общее собрание может быть созвано по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления (согласно части 7 статьи 45 Жилищного кодекса).
В связи с чем в ГИС ЖКХ реализована техническая возможность по размещению сообщения о проведении общего собрания в отсутствие сведений в Реестре лицензий субъекта Российской Федерации, но при этом многоквартирный дом должен быть внесен в Реестр объектов жилищного фонда и иметь статус «Размещен». Данное ограничение введено с целью исключения введения в ГИС ЖКХ недостоверных данных, поскольку поставщики информации, определенные Приказом № 79/пр, несут административную ответственность за неразмещение информации, нарушение установленных порядка, способов и (или) сроков размещения информации, либо размещение информации не в полном объеме, либо размещение недостоверной информации в соответствии со статьями 13.19.1 и 13.19.2 Кодекса об административных правонарушениях.
Также техническая возможность по размещению сообщения о проведении общего собрания доступна для собственников помещений в выбранном многоквартирном доме при выполнении следующих условий: внесение дома в Реестр объектов жилищного фонда и присвоение ему статуса «Размещен», а также наличие в системе информации о праве собственности, зарегистрированном в Росреестре.
Таким образом, функциональные возможности ГИС ЖКХ реализованы в соответствии с действующими требованиями жилищного законодательства. Вместе с тем сообщаем, что оператором ГИС ЖКХ запланирована доработка, позволяющая разместить сообщение о проведении собрания позднее, чем за 10 дней до начала собрания, но при наличии заранее выданного уникального идентификационного номера (далее – УИН) и пароля. Заранее получить УИН и пароль можно будет через специальную заявку о регистрации собрания с указанием основных характеристик собрания (адрес дома, период проведения собрания, форма проведения собрания и т.д.) и приложения скана бумажного сообщения о проведении собрания. В первую очередь данная функциональность разрабатывается для тех пользователей, у которых возникают технические проблемы с размещением сообщения в системе (например, в системе отсутствует адрес дома, информация о доме не заведена в систему и т.д.). При этом сам факт размещения сообщения будет неразрывно связан с наличием многоквартирного дома в Реестре объектов жилищного фонда ГИС ЖКХ.»