Разъяснение детально

Минстрой России дал разъяснения относительно возможности размещения уведомлений о проведении ОСС в ГИС ЖКХ до внесения МКД в соответствующий реестр лицензий

< Предыдущая Следующая >

Ассоциация управляющих организаций «Новое качество» (далее – Ассоциация) по результатам рассмотрения обращений членов Ассоциации обратилась в Минстрой России за получением разъяснений по вопросу невозможности размещения уведомления о проведении общего собрания собственников помещений в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – ГИС ЖКХ) до внесения многоквартирного дома в сводный реестр лицензий по управлению многоквартирными домами.

Поводом для обращения Ассоциации (исх. № 77 от 02.09.2025) послужили проблемы, с которыми сталкиваются управляющие организации при попытке разместить в ГИС ЖКХ уведомления о проведении ОСС в новых многоквартирных домах, которые еще не внесены в реестр лицензий субъекта РФ. Технические ограничения системы не позволяли выполнить это обязательное требование, что создавало риски оспаривания решений таких собраний.

В своем обращении Ассоциация запросила разъяснения по двум ключевым вопросам:

1. Освобождает ли техническая невозможность разместить сообщение в ГИС ЖКХ (включая отсутствие дома в реестре лицензий) инициатора собрания от этой обязанности?

2. Является ли уведомление собственников иными способами (например, на бумажном носителе) достаточным, если размещение в ГИС ЖКХ технически невозможно?

Правовая позиция Минстроя России

В ответе (№ 60436-АР/04 от 09.10.2025) Минстрой России дал следующие разъяснения, основанные на нормах Жилищного и Гражданского кодексов:

1. Неразмещение уведомления не делает протокол ничтожным.
Это центральный вывод документа. Минстрой разъяснил, что нарушение порядка проведения ОСС, в том числе обязанности по размещению уведомления, не влечет автоматической недействительности решений:

«Таким образом, решение ОСС, принятое с нарушением порядка проведения ОСС, установленного статьей 45 ЖК РФ, не является ничтожным и может быть признано недействительным только решением суда. Следовательно, сам факт неразмещения инициатором ОСС сообщения о проведении ОСС в ГИС ЖКХ не является основанием для признания решений такого ОСС ничтожными. Указанные решения могут быть признаны недействительными только решением суда».

Это означает, что даже при технической ошибке или иной причине срыва уведомления, решения собрания имеют юридическую силу до тех пор, пока суд не установит, что это нарушение повлияло на волеизъявление собственников.

2. Запрет на размещение протокола из-за отсутствия уведомления недопустим.
Минстрой прямо указал, что технические ограничения ГИС ЖКХ, блокирующие размещение итогового протокола, если не было уведомления, противоречат закону.

«Таким образом, установление запрета на размещение в ГИС ЖКХ протокола ОСС в случае, если инициатором ОСС в установленный срок не было размещено в ГИС ЖКХ сообщение о таком ОСС, представляется недопустимым».

Ведомство подчеркнуло, что обязанность разместить протокол в течение 10 дней после собрания (ст. 46 ЖК РФ) является самостоятельной и «не зависящей от исполнения или неисполнения инициатором ОСС... требования о размещении... сообщения о проведении данного ОСС».

3. Управляющие организации обязаны размещать протоколы по ключевым вопросам, даже не будучи инициаторами.
Минстрой дал важное разъяснение о распределении обязанностей. Если инициатор собрания (например, совет дома) передал протокол управляющей организации, то УО обязана разместить его в ГИС ЖКХ по ряду вопросов, включая:

  • протокол ОСС, содержащий решение о ликвидации ТСЖ;

  • протокол ОСС об установлении размера платы за содержание жилого помещения;

  • протокол ОСС о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

  • протокол ОСС, на котором принято решение о предоставлении в пользование части общего имущества;

  • протокол ОСС о заключении энергосервисного договора (контракта) с управляющей организацией, ТСЖ, кооперативом либо о наделении управляющей организации, ТСЖ, кооператива полномочиями по заключению в интересах собственников от своего имени или от имени собственников энергосервисного договора (контракта) с условиями заключения энергосервисного договора (контракта);

  • протокол ОСС, которым утверждено решение ОСС.

При этом отмечается, что «приведенный перечень... является исчерпывающим».

4. Минстрой работает над исправлением технических недочетов.
В ответе подтверждается, что профильное министерство и оператор ГИС ЖКХ уже принимают меры.

«Минстроем России... принимаются меры, направленные на обеспечение технической возможности размещения в ГИС ЖКХ протокола ОСС... в случае, если сообщение о проведении указанного ОСС не размещено в ГИС ЖКХ, а также технической возможности размещения... протокола ОСС лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, в случае если указанное лицо не является инициатором ОСС».

Дополнительно отметим, что разъяснения (письма) органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.