11 марта в рамках деловой программы форума «Строим будущее России вместе» на площадке Российской строительной недели 2025 при участии Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ, Минстроя России и представителей профессионального сообщества состоялась стратегическая сессия «Трансформация рынка управления многоквартирными домами».
Организатор мероприятия: Ассоциация «Новое качество» совместно с порталом ЕРЗ.РФ.
Модератор мероприятия – Марк Геллер, председатель Комитета по строительству «ОПОРА РОССИИ», открыл сессию и обратился к экспертам и ее участникам со вступительным словом.
В своем обращении Марк Геллер отметил, что сегодня на площадках всех уровней центральной темой стала эксплуатация зданий как самый длительный этап жизненного цикла объекта. В прошедшем году профильные федеральные органы власти совместно с профессиональным и экспертным сообществом занимались анализом ситуации на рынке управления жилищным фондом, выявлением проблем, причин их появления, а также возможных решений. Конкретные векторы предстоящей комплексной реформы в этой сфере уже определены и, в частности, станут одной из тем для обсуждения на сегодняшнем мероприятии.
В качестве спикеров стратегической сессии приняли участие:
– Сергей Пахомов, председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ;
– Дмитрий Нифонтов, заместитель директора Департамента развития ЖКХ Минстроя России;
– Сурен Оганисян, заместитель начальника управления регулирования ЖКХ ФАС России;
– Галина Дзюба, председатель Комиссии по строительству, ЖКХ и дорогам Общественной палаты Российской Федерации;
– Антон Мороз, вице-президент, член Совета НОСТРОЙ;
– Ольга Сердюк, и.о. исполнительного директора Ассоциации предприятий сферы ЖКХ «Объединенный Жилищно-Коммунальный Совет»;
– Олег Малахов, вице-президент Ассоциации управляющих организаций «Новое качество»;
– Илья Чучман, эксперт Ассоциации управляющих организаций «Новое качество»;
– Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы.
В ходе выступлений спикеры обсудили важные аспекты реформирования сферы управления жилым фондом и акцентировали внимание на необходимости разработки и внедрения стандартов управления многоквартирными домами. Спикеры отметили, что формирование таких стандартов может существенно повысить качество управления и обслуживания жилых комплексов, обеспечивая более высокий уровень комфорта и безопасности проживания для граждан.
Сергей Пахомов, председатель Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ, говоря о реформировании ЖКХ, подчеркнул, что существующее регулирование не выполняет главные цели управления МКД. Механизм лицензирования и контроль в виде профилактики больше не обеспечивают гарантированное получение жителями услуг надлежащего качества. Спикер особое внимание уделил направлениям реформы в сфере управления МКД, указав, что сейчас к обсуждению подготовлено четыре возможных сценария — консервативный, прогрессивный, альтернативный и смешанный.
Среди основных направлений реформы ЖКХ Сергеем Пахомовым отмечены:
– необходимость формирования института ответственного собственника;
– необходимость пересмотра «экономики» ЖКХ через призму обоснованности размера и порядка учета платы за содержание имущества и платы за текущий ремонт;
– пересмотр функций ГЖИ и усиление значимости органов власти в сфере;
– лишение недобросовестных управляющих организаций возможности оказывать услуги по управлению многоквартирными домами;
– возвращение учета технического состояния многоквартирных домов;
– необходимость разработки общих стандартов управления и обслуживания МКД и регламентов;
– необходимость урегулирования правоотношений, связанных с работой гарантирующих управляющих организаций;
– цифровизация отрасли управления МКД;
– выравнивание налоговой нагрузки внутри отрасли;
– защита капитальных вложений инвестора.
Подробнее о выступлении Сергея Пахомова тут.
Галина Дзюба рассказала, что в декабре прошлого года Общественная палата России провела круглый стол, инициированный Комиссией по ЖКХ, строительству и дорогам. Основная тема обсуждения — улучшение управления жилищным фондом и работа управляющих организаций. На встрече обсуждались изменения в законах, касающихся ЖКХ, и возможные способы оптимизации текущей системы регулирования. Основное внимание было уделено следующим направлениям.
Первое направление — модернизация лицензирования для управляющих компаний. Второе— внедрение региональных операторов, которые будут заниматься управлением и обслуживанием многоквартирных домов на уровне региона. Третье направление — введение саморегулирования для управляющих компаний.
Как отметила Галина Дзюба, введение саморегулирования для управляющих организаций имеет потенциал значительно повысить качество жизни граждан, проживающих в многоквартирных домах. Это связано с несколькими важными аспектами. Во-первых, саморегулирование обеспечивает более высокий уровень профессиональной ответственности и качества предоставляемых услуг. Во-вторых, такая форма регулирования способствует более открытой и прозрачной деятельности управляющих компаний. В-третьих, с введением саморегулирования управляющие компании могут получить доступ к более качественным образовательным ресурсам и практикам управления через обязательные курсы повышения квалификации.
Однако спикером подчёркнуто, что готовность управляющих компаний к такому контролю различается. Некоторые уже готовы к изменениям, в то время как другие компании могут сопротивляться. Для успешного внедрения саморегулирования необходима четкая законодательная база, образовательные программы и активное сотрудничество между управляющими компаниями, жильцами и государственными органами.
Ольга Сердюк, выступая по теме финансовой устойчивости сферы управления жилищным фондом, указала, что в настоящее время существует серьезная проблема с регулированием ценообразования в сфере управления МКД. В то время как в отраслях, поставляющих коммунальные ресурсы, есть четкие правила ценообразования, в управлении МКД такие правила отсутствуют. Ранее предполагалось, что все вопросы должны решаться собственниками на общих собраниях, но этот метод, установленный более 20 лет назад, оказался недостаточно эффективным.
Спикер озвучил предложение о необходимости разработки ясных и понятных правил, их систематизации, создания стандартов оказания услуг, производства работ и оценки их качества. Жилищный кодекс, несмотря на постоянные изменения, уже устарел и не соответствует современным требованиям. Его необходимо адаптировать к текущим нуждам. Важно развивать конкуренцию в области качества услуг, а цены должны формироваться на основе понимания как собственниками, так и органами власти, какие именно услуги они хотят получить и сколько готовы за них платить.
Важным аспектом обсуждения спикерами стала деятельность Федеральной антимонопольной службы России, направленная на улучшение конкурентной среды на рынке управления жилым фондом. Подчеркивалось, что создание условий для честной конкуренции между управляющими компаниями способствует повышению качества услуг и снижению их стоимости для жильцов.
Также были затронуты вопросы совершенствования системы допуска на рынок управления жилым фондом, где спикеры говорили о требованиях к управляющим организациям и их квалификации. Обсуждалась роль региональной власти в этой сфере, где подчеркивалось, что местные органы власти должны играть активную роль в координации и контроле деятельности управляющих компаний, а также в разработке и внедрении региональных стандартов управления.
Также внимание было уделено проблемам, связанным с договором управления многоквартирным домом. Эксперт Илья Чучман, представивший Ассоциацию «Новое качество» на мероприятии, отметил, что проблемы, связанные с применением правовых норм в контексте договора управления МКД, проявляются на всех стадиях его «жизни».
На этапе заключения договора управления одной из ключевых проблем является утверждение существенных условий договора собственниками на общем собрании без участия управляющей организации, что противоречит ст. 432 ГК РФ, требующей соглашения обеих сторон по всем существенным условиям для заключения договора. Несмотря на это, органы государственного жилищного надзора часто понуждают УК заключать договоры на условиях, утвержденных собственниками, что может быть невыгодно для управляющей стороны.
Еще одной важной проблемой является субъектный состав участников при заключении договора. Согласно ст. 162 ЖК РФ, для акцепта договора требуется подпись собственников, обладающих более 50 % голосов. Это требование является трудно реализуемым из-за значительных затрат времени и ресурсов. Хотя законодательство допускает возложение полномочий по подписанию договора на одно лицо, органы жилищного надзора не всегда принимают этот метод, что создает дополнительные препятствия.
При исполнении и изменении договора управления возникают вопросы, связанные с несоответствием между договорными обязательствами и требованиями нормативных правовых актов. Управляющие организации вынуждены исполнять работы в соответствии с нормативами, даже если договор предусматривает иное. Это приводит к конфликту между условиями договора и правовыми актами, что требует законодательного разрешения.
Изменение условий договора, особенно касающихся цены, также вызывает сложности. Закон требует изменения цены на основании решения общего собрания, но не регулирует момент, когда управляющая организация не согласна с этим решением. Это создает ситуацию, когда управляющая организация вынуждена работать на невыгодных условиях, что противоречит принципам рыночной экономики.
На стадии расторжения договора управления управляющие организации сталкиваются с ограничениями, поскольку расторгнуть договор могут только собственники. Отсутствие аналогичных прав у управляющих организаций, особенно в случае задолженности со стороны собственников, создает несправедливую ситуацию. Также при расторжении договора возникает обязанность передать техническую документацию. Существующий перечень документации является избыточным и может быть истолкован широко, что позволяет недобросовестным организациям злоупотреблять своими правами.
Подводя итог, эксперт заключил, что жилищное законодательство нуждается в изменениях для повышения значимости договора управления как правового института и устранения дисбаланса прав и обязанностей сторон.
В ходе работы спикерам были заданы вопросы по тематике стратегической сессии. По итогам обсуждения будет подготовлена резолюция и направлена в профильные органы власти.