12 марта в Совете Федерации под председательством первого заместителя Председателя СФ Владимира Якушева прошли парламентские слушания на тему «Вопросы повышения эффективности управления многоквартирными домами: основные подходы и предложения».
Рассмотрение предложенных в 2024 году Комитетом Государственной Думы по строительству и ЖКХ сценариев развития системы допуска на рынок управляющих организаций проходило через призму Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 (2035) года и национальных целей развития Российской Федерации.
Участие в слушаниях приняли:
– Ирек Файзуллин, Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ;
– Алексей Ересько, заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации;
– Сергей Пахомов, председатель Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству;
– Сергей Колунов, заместитель председателя Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ;
– Павел Качкаев, первый заместитель председателя Комитета Государственной Думы по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству;
– Сергей Петров, заместитель руководителя Департамента жилищно-коммунального хозяйства города Москвы;
– Наталья Трунова, аудитор Счетной палаты Российской Федерации;
– Виталий Королёв, заместитель руководителя Федеральной антимонопольной службы РФ;
– Ильшат Шагиахметов, генеральный директор публично-правовой компании «Фонд развития территорий»;
– Галина Дзюба, председатель Комиссии по строительству, ЖКХ и дорогам Общественной палаты Российской Федерации;
– Надежда Косарева, Президент Фонда «Институт экономики города»;
– Ольга Сердюк, и.о. исполнительного директора Ассоциации предприятий сферы ЖКХ «Объединенный Жилищно-Коммунальный Совет»;
– сенаторы Совета Федерации, депутаты Государственной Думы, представители Генеральной прокуратуры, законодательных и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ, общественных организаций, научного и экспертного сообщества.
Обращаясь со вступительным словом Владимир Якушев отметил, что управление многоквартирными домами — это очень важная тема для граждан, и поэтому отношение к ней очень серьезное. В ноябре 2024 года Валентина Матвиенко в ходе правительственного часа отметила, что управляющие компании работают неэффективно, и подчеркнула необходимость изменить подходы в управлении ЖКХ. Правительство РФ также признает существующие проблемы, что отражено в Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ. В декабре 2023 года профильные комиссии Госсовета и Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ предложили рассмотреть три варианта улучшения этой сферы.
1. Консервативный сценарий сохраняет лицензирование с существенным ужесточением лицензионных требований и перераспределением полномочий между органами власти в сторону разгрузки ГЖИ от «административно-бумажных» функций.
2. Прогрессивный сценарий — это переход на саморегулирование в сфере управления МКД с передачей большинства полномочий по контролю и надзору за допуском на рынок национальному объединению и региональным СРО. Государственный контроль тоже становится более эффективным за счёт включения представителей органов власти в органы управления СРО. Опыт саморегулирования в других отраслях показывает разные результаты. Скажем так, есть очень хорошие примеры, и если взять их за основу, то конструкция даст необходимый результат.
3. Альтернативный сценарий предусматривает переход к институту региональных операторов управления жилищным фондом. При этом основные рычаги управления фактически передаются государству. Управляющие организации сменяются эксплуатирующими, которые должны будут аккредитовываться у региональных операторов. Говоря о позиции регионов по трансформации сферы по управлению многоквартирными домами, Владимир Якушев обратил внимание, что большинство, а именно 54 региона, выступают за сохранение лицензирования. Основные аргументы: 10 лет работы над созданием системы лицензирования и отсутствие явных преимуществ у саморегулирования, которые были бы подтверждены на практике.
Порядка 30 субъектов РФ, поддерживающие лицензирование, считают, что нужно улучшить требования к материально-технической базе и кадрам управляющих компаний при выдаче лицензий. Помимо прочего, высказаны предложения об упрощении процесса аннулирования лицензий и введении досудебного порядка. Некоторые регионы считают, что стоит рассмотреть саморегулирование (СРО) как альтернативу лицензированию. В 2014 году государство уже выбирало между ними и остановилось на лицензировании. Сейчас около 10 регионов поддерживают СРО, считая его прогрессивным вариантом. Пример: в Омской области около 30 % управляющих компаний работают по принципу саморегулирования.
Третий вариант — создание региональных операторов, заинтересовал 22 субъекта, из которых 11 видят его применение вместе с другими моделями. Однако есть опасения о монополизации рынка и сложности управления. Также предложено создание бюджетных учреждений, что отметили 25 регионов. Большинство из них рассматривает этот вариант как дополнительный к другим моделям, особенно для аварийных домов.
Около 30 субъектов РФ выбрали несколько сценариев одновременно, учитывая свои специфические условия.
В заключение Владимир Якушев сказал, что в целом имеется четыре варианта для обсуждения, последний из которых – смешанный. В связи с чем предстоит большая дискуссия, и по её итогам должны быть сделаны определённые выводы.
Ирек Файзуллин в своем выступлении подчеркнул, что обсуждаемая тема обширная и затрагивает не только саморегулирование и лицензирование, но и в целом рынок управления многоквартирными домами. «В стране более 950 тысяч с общей площадью свыше 2,5 миллиардов квадратных метров. Управляющие компании ведут 617 тысяч домов, 235 тысяч МКД управляются гражданами напрямую, 52 тысячи — ТСЖ и кооперативами, а 45 тысяч домов не имеют выбранного способа управления».
В частности, Министром была подчеркнута необходимость возобновления системы технического учета состояния жилого фонда для точной оценки его состояния.
Отдельное внимание было уделено эффективности работы органов ГЖН: «В 2024 году выявлено 224 тысячи нарушений с выдачей 23 тысяч предписаний, но существуют проблемы с перегруженностью органов, нехваткой кадров и ресурсов. Отмечено, что прозрачность управления усиливается благодаря новым требованиям к кандидатам на должность главного жилищного инспектора и взаимодействию с Генпрокуратурой. Введены индикаторы для оценки деятельности органов жилищного надзора. Обсуждаются проблемы фальсификации протоколов собраний собственников, что требует доработки законодательства. Внесены изменения для ускорения выдачи лицензий управляющим компаниям и повышения требований к их персоналу и техническому обеспечению. Совместно с депутатами и сенаторами разработан законопроект об обязательной отчетности управляющих компаний перед собственниками. Управление капитальным ремонтом требует принятия региональных нормативных актов, которые пока частично приняты только в 36 регионах. Вопросы лицензирования и саморегулирования обсуждаются в регионах, и многие поддерживают ужесточение лицензирования», - резюмировал Министр.
В ходе слушаний Ирек Файзуллин подчеркнул важность получения поддержки от Совета Федерации и Государственной Думы в вопросе ужесточения лицензионных требований: «Основная цель ужесточения заключается в расширении возможностей контроля, что позволит в некоторой степени разгрузить существующие процедуры лицензирования», - пояснил он.
Сергей Колунов, представляя позицию Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ, акцентировал внимание на основных направлениях комплексной реформы сферы ЖКХ и отметил, что регулирование, которое существует и действует сейчас, не выполняет главные цели управления МКД, которыми являются поддержание адекватного технического состояния домов, максимальное продление жизненного цикла домостроений и повышение качества жизни людей, живущих в МКД.
Спикер обозначил, что при решении имеющихся проблем вопросы возникают не только к управляющим компаниям. Важное значение имеет институт ответственного собственника, поскольку данная сторона правоотношений должна нести солидарную ответственность за содержание общего имущества.
Второе — это экономика. Размер платы за содержание жилого помещения и его текущий ремонт зачастую несоразмерен с затратами, которые необходимы для качественного содержания жилья. И собственники должны это четко осознавать. Для решения данной проблемы необходимы цифровые инструменты, которые позволят рассчитать реальный размер платы с учетом региональных особенностей, связанных со стоимостью строительных материалов, климатических условий, сложностей территории. Перейдя к дискуссионному вопросу слушаний, Сергей Колунов подчеркнул: «Механизм лицензирования и контроль в виде профилактики больше не обеспечивает гарантированное получение жителями услуг надлежащего качества». Говоря о сценариях трансформации рынка по управлению МКД, он отметил, что опыт саморегулирования в разных отраслях показывает разные результаты. Поэтому необходимо брать за основу положительные практики, которые дадут нужный результат. Рассматривая четвертый – смешанный, сценарий, предусматривающий частичное делегирование полномочий ГЖИ к региональному СРО, созданному на добровольной основе. Сергей Колунов отметил, что независимо от выбранного сценария, функции органов ГЖН требуют пересмотра, равно как требуется и повышение роли органов государственной власти на местах. ГЖИ должна контролировать исполнение закона всеми участниками данных правоотношений, обеспечивать контроль за сохранностью и техническим состоянием жилищного фонда и лишать недобросовестные управляющие организации возможности оказывать услуги по управлению многоквартирными домами.
Продолжая свое выступление, заместитель председателя профильного комитета ГосДумы уточнил, что если ранее говорилось об упрощении порядка аннулирования лицензий, то сейчас пришли к выводу о необходимости упрощения процедуры исключения сведений о многоквартирных домах из реестра лицензий. Соответствующий законопроект Комитет уже подготовил.
Возвращение учета технического состояния многоквартирных домов также отмечено в качестве ключевой задачи реформирования отрасли. Предполагается, что эта функция должна существовать отдельно от реестра лицензий управляющих организаций. Только обладая полной информацией об объектах жилищного фонда, регионы смогут составлять реальные планы по проведению капитального ремонта.
Для эффективной реализации любого из сценариев развития необходимо:
1. Разработать общие стандарты управления и обслуживания МКД.
2. Урегулировать правоотношения в работе гарантирующих управляющих организаций.
3. Продолжить цифровизацию сферы управления МКД в целях повышения прозрачности и выявления дисбалансов в капитальных вложениях и тарифах.
4. Выровнять налоговую нагрузку внутри отрасли.
5. Защитить капитальные вложения инвесторов, чтобы поддержать управляющие компании, вкладывающие средства в сохранение жилого фонда.
В заключение, Сергей Колунов конкретизировал, что на текущий момент Комитет Государственной Думы по строительству и ЖКХ поддерживает четвертый смешанный сценарий трансформации рынка по управлению МКД, предусматривающий делегирование полномочий ГЖИ к региональной СРО.
Галина Дзюба рассказала, что в декабре 2024 года в Общественной палате прошел круглый стол на тему «Совершенствование системы управления жилищным фондом и эффективности работы управляющих организаций», на котором обсуждались возможные формы управления многоквартирными домами. В продолжение этого события цикл публичных обсуждений прошел на площадках общественных палат субъектов РФ.
Внимание экспертов привлекли два из трех предложенных сценариев трансформации рынка по управлению МКД.
Так, эксперты отмечают, что в последние годы государственный жилищный надзор в большинстве случаев ограничивается привлечением управляющих организаций к административной ответственности, что не всегда приводит к улучшению качества их работы. В связи с этим предлагается совершенствовать подход государственного контроля, акцентируя внимание на предупреждении и профилактике нарушений. В этой связи предлагается оптимизация взаимодействия органов государственного жилищного надзора с участниками рынка, направленная на снижение формального подхода к правоприменению. Важной задачей является разработка новых инструментов, стимулирующих добросовестное управление многоквартирными домами и снижение финансовой нагрузки на граждан, когда штрафы перекладываются на жителей.
Говоря о введении обязательного саморегулирования, регионы подчеркивают, что этот подход имеет потенциал значительно улучшить качество жизни граждан, проживающих в многоквартирных домах. Управляющие компании, входящие в саморегулируемые объединения, будут обязаны следовать установленным стандартам и нормам, что позволит создать единые требования к управлению многоквартирными домами. В случае несоблюдения этих стандартов предусмотрено исключение из реестра управляющих компаний. В рамках закона о саморегулировании предполагается внедрение двухступенчатой системы контроля качества: внутреннего контроля со стороны саморегулируемой организации и независимого внешнего контроля со стороны государственного регулятора. Это позволит собственникам легче выявлять недостатки в управлении и влиять на действия управляющих компаний, создавая более конкурентную среду. Кроме того, контроль качества предполагает применение дисциплинарных взысканий за несоблюдение стандартов без финансовой нагрузки на граждан, как это происходит при административных штрафах. Это, в свою очередь, увеличит прозрачность работы управляющих организаций, открытость их экономических показателей и способствовать доверию граждан.
Также было отмечено, что с введением системы саморегулирования управляющие компании будут обязаны следить за уровнем квалификации не только своих руководителей, но и всех ключевых специалистов, а вопрос периодического повышения квалификации специалистов в отрасли получит практическое применение.
Отвечая на вопрос, готовы ли управляющие компании к переходу на саморегулирование, Галина Дзюба отметила, что некоторые компании уже работают над оптимизацией своих процессов и готовы принять новый подход для повышения своей конкурентоспособности, однако другие не осведомлены надлежащим образом о его преимуществах и испытывают сопротивление к изменениям, опасаясь ужесточения контроля.
В любом случае, для успешной реализации изменений в управлении многоквартирными домами необходимо разработать законодательные и образовательные инициативы, а также активно сотрудничать со всеми заинтересованными сторонами. Важно обеспечить качественное исполнение действующих нормативно-правовых актов и формировать культуру ответственности у собственников и взаимодействия с управляющими компаниями, что будет способствовать улучшению качества жизни в многоквартирных домах, резюмировала Галина Дзюба.
Наталья Косарева выразила мнение, что необходимо предоставить субъектам Российской Федерации полномочия по выбору наиболее подходящих форм управления в зависимости от текущего состояния и потребностей на местах.
Особое внимание ею было уделено теме саморегулирования. Спикер отметила, что введение обязательного членства в СРО в текущих условиях сложно, так как требует развитой системы добровольного саморегулирования и высокой активности собственников, чего пока не наблюдается. «Лицензирование может выступать как контрольный механизм через жилищные инспекции. Возврат к полному государственному управлению через единые региональные операторы был признан нецелесообразным, особенно в тех регионах, где собственники проявляют активность, создавая ТСЖ и открывая специальные счета».
Ольга Сердюк отметила важность достижения основных целей в управлении многоквартирными домами. Она подчеркнула, что в фокусе должна быть качественная эксплуатация зданий, безопасность и комфорт проживания граждан. Также важным является обеспечение возможности достижения этих целей силами управляющих организаций.
Необходимо установить стандарты обслуживания, оценки качества работы управляющих организаций и взаимодействия между ними. Также требуется разработка экономически обоснованных правил ценообразования, которые будут соответствовать задачам в сфере управления, эксплуатации и содержания МКД.
Ольга Сердюк обратила внимание на кадровое обеспечение и защиту добросовестных участников рынка. Она уточнила, что лицензирование в свое время помогло очистить рынок от недобросовестных участников: «Однако нынешняя система лицензирования, нуждается в преобразовании, так как она стала скорее формальной процедурой регистрации, чем эффективным инструментом допуска на рынок. Кроме того, она уже не приспособлена для повседневного регулирования управления МКД, поскольку нагрузка на ГЖИ настолько велика, что не позволяет справляться с возложенными функциями в полном объеме и надлежащим образом».
Спикер выразила мнение, что саморегулируемые организации имеют перспективы в части совершенствования контроля за деятельностью управляющих компаний. Опыт некоторых субъектов РФ показывает, что с учетом бюджетных и ресурсных возможностей, регион может выбрать подходящую модель регулирования.
В заключение Ольга Сердюк подчеркнула необходимость разработки смешанной системы, которая учитывает региональные особенности и задачи. Она поддержала предложение о поручении всем заинтересованным сторонам, включая Минстрой России, проработать возможности реализации такого варианта, который позволит эффективно решать задачи управления многоквартирными домами.
Подводя итоги парламентских слушаний, Владимир Якушев отметил, что в субъектах РФ существует значительное разнообразие жилищного фонда, климатических условий и финансовых возможностей. Поэтому в настоящее время нельзя ограничиваться использованием только одного способа управления. Общий вектор развития - это совершенствование лицензирования и иных вариантов управления. Систему саморегулирования необходимо развивать в рамках действующего законодательства (№ 315-ФЗ). Созданная на местах соответствующая база и показатели эффективности работы региональных СРО могут положить начало процессу отказа от лицензирования.
Видеозапись парламентских слушаний по ссылке: https://vkvideo.ru/video-170206299_456247209